672,000,000원
광주지방법원 2025타경34046. 광주 광산구 쌍암동 더시너지첨단 1층 122호로, 공부상 용도는 일반음식점이며 조사시점에는 공실입니다. 등기상 권리구조의 핵심은 2020.10.13 설정된 샘신용협동조합 근저당 744,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 임의경매개시결정과 남구·국·광산구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 따라서 현재 최저가 672,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 권리상 실질취득액도 672,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 상업용 근린시설은 공실 여부와 임대수익, 상권의 실제 유효수요가 가격에 직접 영향을 주므로 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34046 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 조사시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직고 |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 672,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 632,630,226원 |
| 말소기준 | 2020.10.13. 샘신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매수인이 승계할 임차보증금이나 대항력 문제도 없습니다. 말소기준은 2020.10.13 샘신용협동조합의 근저당권이고, 그 이후의 임의경매개시결정 및 2025.12.16 남구 압류, 2026.04.28 국 압류, 같은 날 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.10.19 설정된 김계원 명의 근저당권 1,440,000,000원은 2021.10.22 해지로 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘시세 자료 부재’가 핵심
감정가는 960,000,000원, 현재 최저매각가는 672,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰 뒤의 가격이지만, 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 이 672,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 공실 일반음식점의 실제 임대 가능성, 상권 수요, 예상 임대료와 공실기간을 확인한 뒤 해야 합니다. 현재 제공된 자료만으로는 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 672,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,120,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 샘신용협동조합 | 744,000,000원 | 662,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 샘신용협동조합 채권최고액 744,000,000원 중 662,880,000원이 배당되고 81,120,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 첨단점 남서측 인근의 더시너지첨단 1층 122호로, 주변은 중심 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물 내 1층 122호이며, 급·배수설비·공동 위생설비·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건부지는 서측 왕복4차선, 북측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지와 중점경관관리구역에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,721.6㎡, 공시지가 2,044,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다.
- 세금 압류. 남구·국·광산구 압류 3건은 매각으로 소멸하지만, 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 배당액이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 공실 상태. 조사시점 공실이므로 실제 점유상태와 현재 임대 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익. 일반음식점 용도의 근린시설인 만큼 예상 임대료와 공실기간을 확인해 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 원본. 말소기준 근저당권과 후순위 압류의 현재 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 960,000,000원에서 1회 유찰된 672,000,000원입니다.
하지만 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 공실 상태, 실제 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 가격과 수익성은 검증이 필요한 물건입니다.
