청주지방법원 2023타경33053. 충주시 앙성면 용대리 산17 및 마련리 210-4 제다동호가 포함된 단독주택·버섯재배사·토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 2,592,061,100원인데 11회 유찰 후 최저매각가는 679,493,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 이 물건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸” 문제가 아닙니다. 말소기준보다 빠른 점유자, 보증금 미상, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 농지취득자격증명까지 함께 봐야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.09.20 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 진종태의 전입일은 2019.07.22로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 “인수액 0원”이라고 단정하면 안 됩니다. 최저가가 낮아진 만큼 실질취득액도 낮아졌다고 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경33053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 용대리 산17 / [건물] 충청북도 충주시 앙성면 마련리 210-4 제다동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택, 동·식물관련시설(버섯재배사), 임야, 전, 답 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사구림꿈터 |
| 감정가 / 최저가 | 2,592,061,100원 / 679,493,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천농업협동조합 / 1,802,264,612원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 있다
이 사건의 기준점은 2019.09.20 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 점유자 진종태의 전입일이 2019.07.22라는 점입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 인수 가능 금액은 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진종태 | 목적물 1~28번 전부 | 버섯재배사 | 2019.07.22 | 미상 / 미상 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 아님 |
진종태는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 보아야 합니다. 동시에 등기부상 근저당 채무자도 진종태이므로, 가장임차인 또는 관계인 여부를 반드시 원본과 현장으로 대조해야 합니다. 결론은 단순합니다. 실제 임차인 1명, 보증금 미상, 우선변제 미상입니다. 이 상태에서는 “인수 없음”으로 입찰가를 설계하기 어렵습니다.
③ 매수인에게 남는 권리와 절차 리스크
- 구분지상권 인수. 목록2 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2011.03.04 제8817호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록13은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㉠, ㉡은 매각에 포함되고, 수변전설비 및 버섯종균배양실 공조설비 등 제시외 기계기구도 포함됩니다.
- 제외 물건. 목록13 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 지하수 관정. 목록16 지상의 지하수 관정은 매각에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 679,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,194,930원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 2,172,000,000원 | 670,298,070원 | 1,501,701,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 계산은 최저매각가 679,493,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 점유에 따른 인수 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 26%) | 679,493,000원 | 670,298,070원 | 1,501,701,930원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 21%) | 543,594,400원 | 535,758,456원 | 1,636,241,544원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 17%) | 434,875,520원 | 428,126,765원 | 1,743,873,235원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 앙성초등학교 남동측 인근, 38번 국도 마련교차로 북서측 인근 지방도로 후면에 위치합니다.
- 주위환경. 국도 및 지방도 주변 농경지, 과수원, 근린생활시설, 농촌마을, 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 기호6, 7 토지는 왕복2차선 도로에 접하고, 기호4, 5, 10, 11, 13, 16 토지는 세로 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2018.06.05 사용승인된 철근콘크리트구조 단독주택과 경량철골구조 동·식물관련시설(버섯재배사)로 구성됩니다.
- 토지. 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등이 포함되고, 대표 토지의 지목은 임야, 이용상황은 자연림입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목과 달리 나지, 전, 휴경지, 도로, 묘지, 버섯재배사 부지 등으로 이용되고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 진종태의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본, 현황조사, 임대차계약서, 현장조사로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 진종태가 근저당 채무자와 동일하므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 구분지상권 검토. 목록2 구분지상권의 위치, 존속, 이용 제한, 가치 훼손 여부를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록13 관련 서류 제출 가능성을 입찰 전 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 명도·운영 리스크. 목적물 1~28번 전부를 버섯재배사로 점유하고 있어 단순 주거용 명도보다 협의·집행 난도가 높을 수 있습니다.
- 환금성. 단독주택·버섯재배사·농지·임야가 결합된 복합 물건입니다. 낙찰 후 되팔 수 있는 수요층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농취증 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26%”보다 중요한 것은 실질취득액이다
이 사건은 11회 유찰로 가격만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 그러나 권리와 이용상태를 함께 보면 결론은 달라집니다. 말소기준보다 앞선 전입 점유자가 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 구분지상권은 매수인에게 인수되고, 목록13은 농지취득자격증명 제출 리스크가 있습니다. 배당표상 확정 금액 인수는 0원으로 보이지만, 이 물건에서 중요한 것은 확정되지 않은 인수 가능성과 환금성입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 보증금·구분지상권·농취증·현장 점유를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고위험 확인형 물건입니다.
