청주지방법원 2024타경982. 충북 음성군 감곡면 상우리 506 소재의 상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 목록 12와 목록 13 건물은 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 핵심 권리는 2022.07.20 설정된 감곡농업협동조합의 채권최고액 1,235,000,000원 근저당권이고, 이것이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 충주에스엠새마을금고 근저당권 3건과 이해린 근저당권은 이미 말소된 기록입니다. 문제는 등기 바깥입니다. 현황조사·매각물건명세서에 실제 전입자 4명이 나타나며, 그중 정각훈의 전입일은 2021.06.28로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 506 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 506-3 · 충청북도 음성군 감곡면 상우길 33-30 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 목록 12, 목록 13 단독주택 이용 |
| 소유자 | 정기진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,620,859,000원 / 2,096,687,000원 (3회 유찰·80%) |
| 청구금액 | 1,000,132,164원 |
| 말소기준 | 2022.07.20 감곡농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
말소기준 자체는 명확합니다. 2022.07.20 감곡농업협동조합 근저당권 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차 관계는 별개입니다. 정각훈의 전입은 2021.06.28로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 금액을 현재 자료만으로 0원이라 확정하는 것은 위험합니다.
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정각훈 | 미상 · 주민등록표 등본상 전입자 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정찬순 | 목적물 1번 전부 및 제시외 건물 전부 · 제시외 건물 주민등록표상 전입자 | 2023.09.14 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민구 | 미상 · 제시외 건물 주민등록표상 전입자 | 2023.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노기철 | 제시외 건물 주민등록표상 전입자 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — ‘감정가 80%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 2,096,687,000원으로 감정가 2,620,859,000원의 80%입니다. 이미 3회 유찰된 회차지만, 비교할 실거래 시세를 근거로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 자료는 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 80%) | 2,096,687,000원 | 0원 | 838,320,130원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,677,349,600원 | 0원 | 423,176,104원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,341,879,680원 | 0원 | 91,060,883원 | 0원* |
* 배당모형상 인수액은 0원이지만, 정각훈의 보증금이 확인되지 않아 권리분석상 실제 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,096,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 23,366,870원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 감곡농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 1,235,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 838,320,130원 |
배당표상 근저당권 채권최고액 1,235,000,000원은 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 838,320,130원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정각훈의 미상 보증금 문제는 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
④ 법정지상권·제시외건물·농취증 — 이 사건의 본체
목록 2에는 감정평가서상 임차인 소유로 탐문되는 제시외건물 및 조경수도 매각 제외 대상입니다. 반대로 목록 1·3 지상 구축물 제시외 1-2, 목록 2의 제시외 2-4 관정, 목록 13의 제시외 13-1·13-2·13-3, 목록 12의 태양광설비 및 데크 부분, 목록 13의 데크 부분은 매각에 포함됩니다. 목록 6의 비닐하우스와 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 ‘아연이마을’ 북동쪽 인근으로, 중소규모 공장·단독주택·농경지·자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 중부내륙고속도로 감곡IC·국도 38호선·노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 목록 12와 목록 13은 모두 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지 정보에는 지목 ‘답’, 면적 1,514.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면 ‘맹지’, 공시지가 35,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되며 일부 토지는 준보전산지·접도구역 관련 사항도 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1은 공부상 ‘답’, 목록 2는 ‘전’, 목록 4는 ‘임야’이나 현황 단독주택 건부지, 목록 5는 ‘임야’이나 현황 도로, 목록 10은 ‘구거’이나 현황 전 및 도로, 목록 11은 ‘임야’이나 현황 일부 도로로 이용 중입니다.
- 접근관계 확인. 감정요항은 본건 또는 인근까지 차량 접근 가능으로 보면서 토지 정보에는 도로접면 ‘맹지’가 기재돼 있으므로 개별 필지의 실제 진입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정각훈 임차관계 확인. 2021.06.28 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 보증금을 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원으로 단정하지 마세요.
- 제시외건물 소유관계 확인. 매각 제외 건물과 조경수, 임차인 소유로 탐문된 시설의 실제 소유자·사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록 1·2·3·7 관련 매각 제외 제시외건물에 법정지상권이 성립하는지 별도 검토가 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2는 증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 포함·제외 물건 구분. 구축물·관정·태양광설비·데크·제시외건물·비닐하우스·이동식 컨테이너의 매각 포함 여부를 현황과 대조하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실질취득액은 미상 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 사실조회회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — “80%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을지 모른다”가 먼저다
이 사건은 감정가 2,620,859,000원에서 3회 유찰돼 최저가 2,096,687,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 가격이 싸다는 결론을 뒷받침할 실거래 시세 근거는 없고, 더 중요한 권리 문제가 남아 있습니다. 정각훈의 2021.06.28 전입은 말소기준 2022.07.20보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 1·2·3·7의 매각 제외 제시외건물과 법정지상권 성립 불분명, 목록 1·2의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 여러 제시외 시설의 매각 포함·제외 관계까지 겹칩니다. 배당표상 채권자 미배당이 0원이라는 사실과 낙찰자의 실제 위험이 0이라는 말은 같은 뜻이 아닙니다. 가격은 이미 내려왔지만, 권리와 이용관계가 정리되지 않은 복합형 물건입니다.
