청주지방법원 2024타경982. 음성군 감곡면 상우리의 상가·토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 정기진 씨이고, 감곡농업협동조합이 청구액 1,000,132,164원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022.07.20. 접수된 감곡농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,235,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 교정점은 과거 근저당권의 처리입니다. 2009.09.30. 설정된 충주에스엠새마을금고 근저당권 3건은 2011.10.31. 모두 말소됐고, 2021.01.25. 설정된 이해린 근저당권도 2022.07.28. 말소됐습니다. 따라서 이들 네 권리에 배당하거나 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 506 · 등기상 상우리 506-3, 상우길 33-30 |
| 물건종류 / 이용 | 상가 + 토지 · 일괄매각 · 목록 12·13 건물은 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정기진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,620,859,000원 / 1,677,350,000원 (감정가 64%·2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 감곡농업협동조합 / 1,000,132,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 주요 매각조건 | 목록 1·2 농지취득자격증명 필요 · 일부 제시외 건물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소 완료 권리는 배당에서도 제외
2022.12.29. 강남세무서장의 압류는 말소기준권리 이후에 접수됐을 뿐 아니라 2025.02.21. 해제로 말소됐습니다. 2024.03.26. 경매개시결정과 2022년 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 인수액은 0원입니다.
임차인·전입자 확인 — 4명 모두 말소기준일 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 전입자는 4명입니다. 전입일이 모두 2022.07.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 사람은 실제 점유관계와 명도 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정찬순 | 목적물 1번 전부 및 제시외 건물 전부 | 2023.09.14 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노기철 | 제시외 건물 주민등록표상 전입자 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민구 | 제시외 건물 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정각훈 | 주민등록표 등본상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2024.03.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·회차 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,677,350,000원으로 감정가 2,620,859,000원의 64%이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수권리가 없으므로 권리 기준 실질취득도 1,677,350,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 전제로 한 시세 판단이 아니므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 1,677,350,000원 | 1,677,350,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,341,880,000원 | 1,341,880,000원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 1,073,504,000원 | 1,073,504,000원 |
③ 정정 예상배당표 (매각가 1,677,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,173,500원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 농업협동조합자산관리회사 감곡농업협동조합 신청채권 | 1,235,000,000원 채권최고액 | 1,000,132,164원 경매 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 658,044,336원 |
2009년 충주에스엠새마을금고 근저당권 3건과 2021년 이해린 근저당권은 말소등기가 완료됐으므로 배당대상에서 제외했습니다. 잔여액은 신청채권자의 청구액 1,000,132,164원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·최우선변제·실제 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 매각제외·법정지상권 — 이 사건의 핵심 위험
등기상 인수권리보다 중요한 것은 토지 위 제시외 건물입니다. 목록 1·3 지상의 제시외 1-1·3-6·3-7, 목록 2 지상의 제시외 2-3·2-5, 목록 7 지상의 제시외 7-1은 매각에서 제외됩니다. 이들 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명해 토지 소유권 행사가 제한될 가능성이 명시돼 있습니다.
| 관련 목록 | 매각제외·제한 내용 | 소유권 제한 시 단가 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 제시외 1-1 매각 제외 · 목록 3의 제시외 건물과 함께 법정지상권 성립 불분명 | 213,474,000원 |
| 목록 2 | 제시외 2-3·2-5 및 임차인 소유로 탐문된 제시외 건물·조경수 매각 제외 | 191,160,000원 |
| 목록 3 | 제시외 3-6·3-7 매각 제외 · 법정지상권 성립 불분명 | 296,355,000원 |
| 목록 7 | 제시외 7-1 매각 제외 · 법정지상권 성립 불분명 | 262,624,000원 |
- 매각 포함. 목록 1·3 지상의 구축물 제시외 1-2, 목록 2 지상의 관정 제시외 2-4, 목록 13 건물의 제시외 13-1·13-2·13-3은 매각에 포함됩니다.
- 설비 포함. 목록 12의 태양광설비와 데크, 목록 13의 데크는 매각에 포함됩니다.
- 추가 제외. 목록 6 지상의 비닐하우스와 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록 1은 공부상 답, 목록 2는 전, 목록 4는 임야이나 현황 단독주택 건부지입니다.
- 도로 현황. 목록 5는 공부상 임야이나 현황 도로, 목록 10은 공부상 구거이나 현황 전·도로, 목록 11은 공부상 임야이나 현황 일부 도로입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감곡면 상우리 ‘아연이마을’ 북동쪽 인근으로, 중소규모 공장·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 중부내륙고속도로 감곡IC·국도 38호선·노선버스정류장이 있습니다.
- 토지 조건. 토지 정보상 지목은 답, 면적 1,514㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 산업형·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등이 적용되고 일부는 준보전산지·접도구역에 해당합니다.
- 건물 이용. 목록 12·13은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 상가·토지·단독주택과 농지·임야·제시외 건물이 결합된 복합물건이고 2회 유찰됐으므로, 일반 주거용 물건보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 권리 재확인. 2009년 근저당권 3건과 2021년 이해린 근저당권의 말소등기를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 법정지상권 조사. 매각제외 건물의 건축 시점·소유자·토지와 건물의 소유관계 변동을 확인해 성립 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록 1·2에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
- 경계·진입로 측량. 토지정보상 맹지와 현황 도로가 함께 나타나므로 법적 통행권, 도로 지분, 현황 경계와 진입 동선을 확인하세요.
- 점유·소유 분리. 전입자 4명의 실제 점유 건물, 제시외 건물 소유자, 매각 포함 여부를 현장에서 개별 특정해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 감정가 할인율이 아니라 매각제외 건물, 소유권 제한 단가, 철거·명도·측량비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 회신과 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 이미 말소된 2009년 근저당권 3건과 2021년 이해린 근저당권은 배당에서도 제외되며, 매수인이 인수할 담보권도 없습니다. 전입자 4명 역시 모두 말소기준일 이후 전입해 보증금 승계 위험은 없습니다. 따라서 권리 기준 실질취득은 현재 최저가와 같은 1,677,350,000원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 매각제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 불분명, 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이, 맹지와 현황 도로, 복수 전입자의 점유관계가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 권리는 정정 후 깔끔하지만, 물적 위험과 환금성 때문에 종합 판단은 보수적으로 해야 합니다.