청주지방법원 2024타경1756. 충북 음성군 소이면 충도리의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 342,524,400원에서 최저매각가가 71,832,000원까지 낮아진 만큼, 숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 하지만 일반적인 주거용 건물 경매와 달리 농지취득자격증명과 지적도상 맹지, 불법건축물 정리 문제가 매수 가능성과 활용가치를 결정합니다.

권리관계 자체는 상대적으로 단순합니다. 2019년 5월 21일 설정된 음성신용협동조합 근저당권 215,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사새안에프앤비의 근저당권 100,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 전입자 김양호의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 권리상 인수액 0원이라는 예상과 실제 명도·입찰 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2019.05.21 음성신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 안양지구축산업협동조합의 근저당권 91,000,000원과 김기숭의 전세권 50,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권 금액을 현재 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

말소기준 이후에는 2019.11.20 주식회사새안에프앤비의 근저당권 100,000,000원이 설정됐습니다. 이 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 채권최고액을 기준으로 예상 미배당이 발생하더라도, 그 미배당 채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 1명, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 주민등록 전입자는 김양호 1명입니다. 전입일은 2020.09.29로, 말소기준권리 2019.05.21보다 늦습니다. 현재 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

확인된 실제 전입자는 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 현재 배당 추정상 매수인 권리 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 미상인 보증금 자체가 0원으로 확인됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 21%와 실제 시세는 다르다

이 사건의 최저매각가는 71,832,000원으로, 감정가 342,524,400원의 약 21.0%입니다. 감정가 대비 감소폭은 270,692,400원입니다. 7회 유찰에 따라 입찰 문턱이 크게 낮아졌지만, 이것이 실제 시장가치보다 낮은 가격이라는 근거는 아닙니다.

이 물건은 일반 주거용 건물 외에 농지와 각종 제시외 시설이 결합된 일괄매각 대상입니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 불법건축물 원상회복, 맹지 및 매각 제외 건물 문제는 취득 후 활용가치와 처분 가능성을 직접 떨어뜨릴 수 있습니다. 감정가 할인율만으로 이런 비용과 제약을 상쇄했다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,832,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,692,976원을 공제한 70,139,024원이 음성신용협동조합에 배당됩니다. 주식회사새안에프앤비의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 총 채권액은 315,000,000원, 채권자 총 예상배당은 70,139,024원, 미배당은 244,860,976원입니다. 신청채권자의 청구금액 142,616,465원도 이 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 수치는 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인이 인수할 금액과 구별해야 합니다.

배당표는 채권최고액 및 추정 집행비용을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낮아지는 최저가, 늘어나는 미배당

현재 최저가 71,832,000원에서 추가 유찰 시 예상 최저가는 57,465,600원, 다시 유찰되면 45,972,480원으로 내려갑니다. 각 회차의 예상 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 농취증 취득 가능성, 불법건축물 철거 및 토지 접근성 문제가 해결되지 않으면 입찰가 하락이 투자위험 감소로 곧바로 연결되지는 않습니다.

⑥ 입지·토지·건축물 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 충북 음성군 소이면 충도리 소재 충도2리경로당 남서측 인근입니다. 단독주택, 농경지, 임야가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통은 무난한 것으로 평가됐습니다. 다만 목록별 지적도상 도로접면과 실제 진출입 가능 여부는 별개입니다.
• 건물. 주택으로 이용되는 일반철골조 판넬지붕 2층 건물이며, 사이딩 판넬 외벽, 벽지·타일 내부 마감, 플라스틱 프레임 창호 및 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 관련 확인사항에는 지목 답, 토지이용상황 전, 완경사, 부정형, 도로접면 맹지, 면적 377.0㎡, 공시지가 14,100원/㎡가 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1·4·5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농취증 신청 시 조립식판넬 및 차양 파이프조 등 불법건축물의 원상회복(철거)이 요구됩니다.
• 맹지. 목록 1·4·5는 지적도상 맹지입니다. 목록 2 역시 지적도상 맹지이나 남측에 개설된 폭 약 3m 이내의 포장도로를 통해 진출입할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 일괄매각 포함 시설. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠~㉣ 및 ㉥은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외 시설. 목록 2의 파이프조 강판지붕 단층 차양 약 8㎡(㉦), 목록 3의 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 7.5㎡(㉤), 목록 4의 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 6㎡(㉧), 목록 5의 파이프조 강판지붕 단층 차양 약 24㎡(㉨)는 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 주택과 농지가 결합된 일괄매각이고, 농취증·원상회복·맹지 문제가 있어 통상적인 주거용 건물보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 7회 유찰 이력도 유동성 위험을 검토할 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 1·4·5에 대한 농지취득자격증명의 제출 가능 여부부터 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
• 불법건축물 정리. 농취증 신청과 관련된 원상회복 대상의 위치, 철거 범위, 소유자 및 비용부담을 확인하세요.
• 지적도상 맹지. 목록 1·4·5의 진출입 경로, 인접 필지 통행관계, 차량 및 농기계 출입 가능성을 현장에서 검토하세요.
• 목록 2 진입도로. 남측 약 3m 이내 포장도로의 실제 이용 가능성과 통행에 필요한 법적 권원을 확인하세요.
• 매각 포함·제외 시설. 감정평가서상 ㉠~㉨ 표시와 현장 건물을 대조하고, 제외 시설의 소유·명도·철거 문제를 확인하세요.
• 김양호 점유관계. 주민등록 전입자 김양호의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 등기와 매각목록 대조. 사건 소재지 충도리 752와 건물 등기상 충도리 778을 포함하여 각 매각목록의 지번·소유권·담보권 및 일괄매각 범위를 대조하세요.
• 실거래 시세 검증. 최근 거래 사례를 주택과 토지의 구성, 맹지 여부, 농취증 조건까지 맞춰 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 사용하지 마세요.
• 취득 후 추가비용. 취득세, 등기비용, 명도비, 불법건축물 철거비, 토지 정리비 및 미납 공용관리비 등 잠재 비용을 별도로 검토하세요.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 농취증 관련 사실조회회신 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “21%의 최저가보다 농취증이 먼저다”

이 물건은 단순한 저가 주택 경매가 아닙니다. 7회 유찰된 주택·농지 일괄매각 사건입니다. 권리상으로는 2019.05.21 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

그럼에도 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 최저가가 감정가 대비 약 21%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않았고, 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수, 불법건축물 원상회복, 맹지, 매각 제외 시설이라는 실질적인 제약이 중첩되어 있기 때문입니다. 7회 유찰된 사실 자체도 매수수요와 활용 가능성을 신중히 검토하게 만드는 신호입니다.

결론은 입찰 신중, 가격 판단 보류입니다. 농취증 발급 가능성과 철거·진입·점유 문제가 해결되지 않는다면 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라 적법하게 취득하고 실제로 활용·처분할 수 있느냐입니다.