청주지방법원 2024타경1947. 충주시 앙성면 영죽리 130-1 소재 제나동호 물건입니다. 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있지만, 감정 이용상태는 단독주택 등 및 창고 등입니다. 토지는 보전관리지역의 대지 793㎡, 공시지가 51,000원/㎡, 도로접면은 세로한면(불)로 정리됩니다. 이 물건은 아파트형 단순 주거 물건이 아니라, 토지·건물·제시외·진출입 조건을 함께 보아야 하는 저환금성 물건입니다.
권리만 보면 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 적혀 있고, 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 즉 “인수 0원”은 출발점일 뿐, 입찰 전 점유·세금·제시외 제외 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1947 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 130-1 |
| 등기상 표시 | [건물] 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 130-1 제나동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 등 및 창고 등으로 이용 |
| 소유자 | 석승옥 |
| 감정가 / 최저가 | 226,700,800원 / 38,034,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희종 / 16,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘권리 이력의 길이’를 본다
이 물건은 2005년 소유권보존·이전 이후 압류, 가압류, 근저당, 경매개시결정, 말소와 취하가 반복된 이력이 길게 이어집니다. 현재 분석의 기준점은 2005.09.13 충주시 압류로 표시되며b>2005.09, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름에는 2006.01.10 3번 압류등기말소도 함께 기재되어 있어, 말소기준과 배당순위는 입찰 전 등기 원본 대조가 특히 중요합니다.
② 물건성 — 싸게 보이는 이유가 있다
이 사건의 가격 하락은 단순한 권리 하자 때문이라기보다, 물건 자체의 쓰임과 환금성에서 비롯된 것으로 봐야 합니다. 본건 및 인근까지 차량 진출입은 가능하지만, 원거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통은 다소 불편한 편입니다. 주위는 주택·농경지·임야가 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함 내용이 있습니다.
- 제외 물건. 목록 1, 3 위 콘테이너 단층 창고 36㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 제외 물건. 목록 3 위 파이프조 강판지붕 단층 계사 5.25㎡도 매각에서 제외됩니다.
- 진출입. 목록 1은 지적도상 맹지이나 목록 3 토지를 통하여 진출입하는 구조입니다.
- 도로 연계. 목록 3은 지적도상 맹지이나 서측 인접토지상 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됩니다.
- 현황 차이. 목록 3 토지의 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 목록 1 건물의 부속토지 및 진출입로, 농경지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,612원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 | 31,759,886원 | 31,759,886원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 33,000,000원 | 5,189,502원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 앙성농업협동조합 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,525,330원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 앙성농업협동조합 | 2,660,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 충연신용협동조합 | 20,839,838원 | 0원 |
| 7. 을구 5번 근저당권 · 이희종 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 198,785,054원 중 배당은 36,949,388원, 미배당은 161,835,666원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 17%) | 38,034,000원 | 36,949,388원 | 161,835,666원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 13%) | 30,427,200원 | 29,479,510원 | 169,305,544원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 11%) | 24,341,760원 | 23,503,608원 | 175,281,446원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 소재 “큰골마을” 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 원거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 다소 불편시됩니다.
- 이용상태. 본건(2)는 단독주택 등, 본건(4)는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 용도지역은 보전관리지역, 지목은 대, 토지면적은 793㎡, 형상은 부정형, 지형은 완경사입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 확인. 포함되는 제시외와 제외되는 콘테이너 창고 36㎡, 계사 5.25㎡를 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 도로·진출입. 지적도상 맹지 표현과 목록 3 토지를 통한 진출입, 서측 인접토지상 노폭 3미터 내외 포장도로 연계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 전입·점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 환금성 확인. 8회 유찰은 가격 메리트가 아니라 환금성 경고로 먼저 읽어야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 말소·제외·진출입 문구를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “38,034,000원”보다 “왜 8회 유찰인가”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 신고 임차인도 없습니다. 권리분석만 놓고 보면 접근 가능한 구조입니다. 그러나 감정가 226,700,800원의 물건이 8회 유찰되어 38,034,000원까지 내려온 데에는 이유가 있습니다. 일괄매각, 제시외 일부 제외, 지적도상 맹지성, 농경지 혼재, 원거리 교통, 세금 압류 가능성이 함께 얽혀 있습니다. 권리는 통과, 물건성과 환금성은 보류. 이 사건은 가격표가 아니라 현장 확인이 승부처입니다.