청주지방법원 2024타경2384. 음성군 원남면 문암리의 전 주유소 관련 토지·잔존 구조물 물건입니다. 감정평가 기준 본건 토지 기호 1~7은 일단지로 이용되고, 기존 주유소 건물은 철거·멸실되거나 일부만 남았습니다. 현재 기호 8 건물은 철골조 주유소 캐노피로서 콘크리트 기둥 부분은 제거되고 철골기둥만 있으며 내·외벽도 없습니다. 소유자는 주식회사태창피엔지이고, 2021.06.25. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 곡성농업협동조합의 채권최고액 728,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 제이비에셋대부 근저당, 국세 압류, 이천시 압류, 이필영 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 순위만 보면 매수인에게 승계되는 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서가 목록 3 지상의 매각 제외 제시외건물에 대해 법정지상권 성립여지를 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경2384 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 문암리 905-3 |
| 등기 대상 | [건물] 충청북도 음성군 원남면 문암리 906-5외 2필지 제가동,나동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 상업용 · 전 주유소 관련 부동산 |
| 소유자 | 주식회사태창피엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 992,615,000원 / 260,208,000원 (6회 유찰 · 감정가 26.21%) |
| 청구액 | 583,730,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 계획관리지역 · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 110,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 등기 밖에 있다
임차인 없음. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제권을 매수인이 승계하는 구조는 없습니다. 말소기준은 2021.06.25. 곡성농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 제이비에셋대부 근저당권, 국 압류, 이천시 압류, 이필영 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가의 26%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 992,615,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 260,208,000원, 감정가 대비 26.21%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 일반 아파트처럼 최근 실거래 평균과 비교할 수 있는 시장 자료가 없고, 감정평가 자체도 전 주유소 부지·잔존시설·기계기구와 여러 제약을 포함한 특수물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
특히 감정평가서에는 본건이 36번국도변에 접해 차량 출입은 가능하나, 서측 인근 충청내륙고속화도로가 부분 개통한 뒤 본건과 접한 국도의 차량 통행이 거의 없는 실정이라 주유소로서 제반 입지여건이 불리하다고 적시돼 있습니다. 기존 용도의 수익성이나 재활용 가능성을 별도 검토하지 않고 ‘26%’만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,442,912원 |
| 2. 근저당 · 곡성농업협동조합 | 728,000,000원 | 255,765,088원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제이비에셋대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이필영 | 37,735,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 915,735,066원 중 현재 회차 예상배당은 255,765,088원, 미배당은 659,969,978원입니다. 신청채권 583,730,180원도 현재가 기준 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·시설 리스크 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 전 주유소 현황. 기준시점 기존 건물이 철거·멸실되고 일부 유류저장탱크도 철거하다 중단된 상태입니다.
- 잔존 캐노피. 기호 8 중 일부만 남아 있고, 1996.1. 사용승인된 철골조 철골트러스지붕 주유소 캐노피로 내·외벽은 없습니다.
- 매각 포함 제시외건물. 목록 2 동측 도로 소재 철재기둥 판넬지붕 단층 저유탱크펌프실은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 제시외건물. 목록 3의 철골조 판넬지붕 단층 저유소 출하대는 매각에서 제외되며 법정지상권 성립여지가 있습니다.
- 건축물대장 불일치 요소. 목록 6 지상에는 현황 건물이 없지만 일반 건축물대장에 타인 소유 흙벽조 스레트지붕 단층 창고 38.08㎡가 등재돼 있습니다.
- 기계기구. 기호 1~3, 4는 소재불명, 5~11·13은 정상작동 여부 미상이며 13은 일부 부품이 제거됐고 14는 철거하다 중단된 상태입니다.
- 토양·지하시설물. 오염토양 정화를 위한 복원비용 및 정화 과정에서 유류탱크 등 지하시설물이 훼손될 경우 복원비용이 문제됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문암2리 평촌경로당 남서측 인근, 충청대로(36번국도)변이며 주위는 국도변 주유소·음식점, 농촌마을, 농경지, 임야와 중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지 기호 1~7은 일단지로 36번국도와 접해 차량 출입은 용이하고 교통상황은 보통입니다.
- 영업입지. 충청내륙고속화도로 부분 개통 후 본건 접면 국도의 차량 통행이 거의 없는 실정으로, 감정평가서는 주유소 입지여건을 불리한 상태로 평가했습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 접도구역(국도036), 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형·중로한면, 주유소용지·상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. 목록 3 매각 제외 출하대의 소유관계, 존치권원, 임의처분각서의 효력과 실제 철거 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 토양정화 비용 확인. 오염토양 정화 범위와 비용, 지하 유류탱크 등 시설 훼손 시 복원비용을 별도 산정해야 합니다.
- 기계기구 현물 확인. 소재불명·작동 미상·부품 제거·철거 중단 기계기구가 있으므로 감정가를 그대로 설비가치로 보지 않아야 합니다.
- 철거·대장 관계 확인. 목록 6의 타인 소유 창고 대장 등재와 목록 8 철거 현황을 현장·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 대체용도 검토. 주유소로서 입지여건이 불리하다고 평가된 만큼 계획관리지역·성장관리계획구역 및 접도구역 규제를 반영해 다른 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 상한은 비용 포함으로. 최저가 260,208,000원만 보지 말고 법정지상권·철거·토양·시설 복원비를 합산한 총투입액으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안게 되나”가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후의 권리는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 물건이 단순하다는 뜻은 아닙니다. 목록 3 제시외건물의 법정지상권 성립여지, 오염토양 정화와 지하시설물 복원, 철거·멸실 및 작동 미상 설비, 감소한 국도 교통량이 모두 실질 취득비와 환금성을 흔드는 변수입니다.
감정가 992,615,000원이 260,208,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 큰 폭의 유찰이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상황에서 이를 곧바로 “74% 할인”이나 “시세보다 싸다”로 해석할 수는 없습니다. 이 물건은 등기 권리는 비교적 정리형, 실물·활용 리스크는 고난도입니다. 따라서 결론은 가격보다 현장·법정지상권·토양복원비 검증이 우선입니다.
