청주지방법원 2024타경2384. 충북 음성군 원남면 문암리의 기존 주유소 부지 및 관련 건물·시설이 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사태창피엔지입니다. 이 회사는 2021년 6월 25일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 곡성농업협동조합 앞으로 채권최고액 728,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 근저당, 국세·지방세 압류, 가압류 등이 이어졌고 곡성농업협동조합이 청구액 583,730,180원으로 임의경매를 신청했습니다.
표면상 가장 눈에 띄는 수치는 7회 유찰입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 21%에 불과합니다. 하지만 주거용 부동산과 달리 이 물건은 기존 주유소 시설의 상당 부분이 철거·멸실됐거나 철거가 중단된 상태입니다. 더욱이 도로 교통량 변화와 토지 사용 제한 가능성까지 겹칩니다. 낙찰대금만 보고 취득 원가를 판단하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경2384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 문암리 905-3 일대 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 음성군 원남면 문암리 906-5 외 2필지 제가동, 나동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 기존 주유소 부지 및 잔존시설 |
| 토지 정보 | 지목 주유소용지 · 토지면적 185.0㎡(개별 토지 정보) · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 이용현황 | 기존 주유소 건물 일부 철거·멸실, 캐노피 잔존, 유류저장시설 일부 철거 중단 |
| 소유자 | 주식회사태창피엔지 (2021.06.25 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 992,615,000원 |
| 최저매각가 | 208,166,000원 (7회 유찰, 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 | 곡성농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 583,730,180원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.25 곡성농업협동조합 근저당권 (채권최고액 728,000,000원) |
| 매각방식 | 일괄매각 · 일부 제시외건물 포함 및 일부 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 토지 사용권은 별개
말소기준권리는 2021.06.25 곡성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 제이비에셋대부 근저당권과 이천세무서장의 압류, 이천시 압류, 이필영의 가압류 및 경매개시결정 등은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수를 전제로 한 실질취득금액 가산은 발생하지 않습니다. 추정 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
2025.10.17 채권자 곡성농업협동조합으로부터 목록 3 지상 저유소 출하대에 관해 채무자가 작성한 임의처분각서가 제출됐습니다. 다만 이 문서의 제출 사실만으로 법정지상권의 불성립이나 제시외건물의 철거 가능성이 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 문서 원문, 건물의 소유관계, 토지·건물 권리의 성립 시점과 실제 철거 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
② 가격 분석 — 79% 할인보다 중요한 복원비용
감정가 992,615,000원에서 현재 최저매각가 208,166,000원까지 가격이 내려왔습니다. 감정가 대비 하락액은 784,449,000원, 하락률은 79.03%입니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 20.97% | 208,166,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 166,532,800원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 13.42% | 133,226,240원 | 0원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 공고 확인이 필요합니다. 인수액 0원은 금액으로 산정된 인수채무 기준이며 토양정화·시설복원·철거·소송·취득부대비용은 포함하지 않습니다.
핵심은 감정가와 현재 시장가치를 동일하게 볼 수 없다는 점입니다. 이 부지는 일반 주거용 부동산처럼 주변 거래가를 단순 적용하기 어렵습니다. 기존 주유소의 영업 여건이 악화됐고, 시설물이 정상적으로 유지되지 않았으며, 토양정화와 지하 유류저장시설 관련 비용이 발생할 가능성도 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,714,324원 |
| 1. 근저당 · 곡성농업협동조합 | 728,000,000원 | 204,451,676원 |
| 2. 근저당 · 제이비에셋대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이필영 | 37,735,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,714,324원을 제외한 204,451,676원이 곡성농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 후순위 근저당권자와 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금 역시 0원입니다.
채권최고액 및 청구금액을 이용한 배당 모형상 전체 채권액은 915,735,066원, 예상배당액은 204,451,676원, 미배당액은 711,283,390원입니다. 이는 채권자 측 미회수액에 관한 계산으로, 그 금액이 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 실제 채권원금·이자 및 우선배당 관계는 별도로 확정됩니다.
배당 계산은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 적용한 단순 모형입니다. 당해세, 조세채권 법정기일에 따른 우선순위, 별도의 우선변제 항목 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 문암2리 평촌경로당 남서측 인근, 충청대로(36번국도)변에 위치합니다. 주변은 주유소·음식점·농촌마을·농경지·임야·중소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통과 상업성. 국도에 접해 차량 출입은 용이하지만, 서측 인근 충청내륙고속화도로가 부분 개통하면서 기존 국도의 차량 통행이 거의 없는 실정으로 평가됐습니다. 주유소로서의 입지여건이 불리하다는 감정평가 의견이 명시돼 있습니다.
- 토지 이용. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 일부 토지는 국도036 접도구역 규제가 적용됩니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 확인됩니다. 대체용도 검토 시 관련 인허가 및 행위제한 확인이 필요합니다.
- 토지 성격. 지목은 주유소용지이며, 토지 정보상 공시지가는 110,100원/㎡입니다. 이 수치는 전체 일괄매각 물건의 시장가치나 토양정화 비용을 반영한 순자산가치를 의미하지 않습니다.
- 기존 건축물. 1996년 1월 사용승인된 주유소 캐노피의 철골 구조만 일부 남아 있습니다. 건물 일부는 철거·멸실됐으며, 나머지 캐노피에도 벽체가 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 용도 특수성이 강하고 기존 영업여건이 악화돼 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 시설 정비·토양정화·대체용도 인허가가 해결되지 않는다면 재매각이나 재활용이 어려워질 가능성이 있습니다.
⑤ 제시외건물·기계기구 — 매각 포함 여부가 중요하다
| 대상 | 매각·현황 | 주요 위험 |
|---|---|---|
| 목록 2 동측 도로 제시외건물 ㉡ | 매각 포함 · 철재기둥 판넬지붕 단층 저유탱크펌프실 | 시설 상태·사용 가능성·철거 여부 확인 |
| 목록 3 제시외건물 ㉠ | 매각 제외 · 철골조 판넬지붕 단층 저유소 출하대 | 법정지상권 성립여지 · 토지 사용 제한 가능성 |
| 목록 6 관련 건축물대장 | 현황 건물 없음 · 타인 소유 창고 38.08㎡ 대장 등재 | 대장 정리·소유관계 확인 |
| 목록 8 건물 | 건물 철거 · 주유소 캐노피 일부 잔존 | 잔존 철골·기초구조물 처리 |
| 기계기구 1~4 | 소재불명 | 실물 존재 여부 불명 |
| 기계기구 5~11, 12, 13 | 평가 후 매각 포함 · 5~11, 13 정상작동 여부 미상 · 13 일부 부품 제거 | 실사용 가능성과 추가 수리비 검증 |
| 기계기구 14 | 철거 중단 상태 | 잔존시설 처리비용 확인 |
⑥ 토양정화·환경 위험 — 낙찰 전 비용 검증이 핵심
이 물건에서 금전적 부담을 가장 크게 바꿀 수 있는 요인 중 하나는 과거 주유소 운영 및 유류저장시설 철거와 관련된 환경·복원비용입니다. 감정 관련 유의사항에는 오염토양 정화에 소요되는 복원비용과, 복원 과정에서 지하시설물인 유류탱크 등이 훼손될 경우의 복원비용 문제가 제시돼 있습니다.
- 토양오염 상태 확인. 실제 오염 범위와 정화 필요 여부를 토양오염 조사 및 관련 행정자료로 확인해야 합니다. 과거 주유소였다는 사실만으로 오염량이나 정화비용을 확정할 수 없습니다.
- 지하 유류탱크 현황. 일부 유류저장탱크는 철거가 중단된 상태로 평가돼 있습니다. 잔존 탱크·배관·지하시설물의 위치, 철거 상태 및 처리 계획 확인이 필요합니다.
- 정화·복원비용 견적. 토양 굴착·운반·처리, 지하설비 제거 및 훼손 시설 복원에 필요한 비용을 전문업체로부터 확인해야 합니다.
- 행정상 책임 범위. 토양환경 관련 정화명령·신고·관리 이력과 낙찰 이후 발생할 수 있는 공법상 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 철거와 재활용 가능성. 잔존 캐노피와 제시외건물, 사용 여부가 불확실한 기계기구를 보존·수리할지 철거할지에 따라 부지 활용계획과 비용이 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 현장 대조. 문암리 905-3 소재지, 건물 등기상의 906-5 외 2필지 및 일괄매각 대상 전체의 지번·경계·면적·소유권을 각각 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 목록 3 저유소 출하대의 소유관계, 설치 시점, 토지와 건물의 소유권 변동 내역, 법정지상권 성립요건을 확인하세요. 2025.10.17 임의처분각서 원문도 반드시 검토해야 합니다.
- 제시외건물 처리. 매각 포함 펌프실과 매각 제외 출하대의 실물 상태 및 철거 가능성을 구분하세요. 목록 6의 현황 없는 타인 소유 창고에 대해서도 건축물대장 정리 가능성을 확인하세요.
- 토양오염·유류저장시설. 토양오염 조사자료, 정화명령 유무, 잔존 지하탱크와 배관 현황, 철거·정화업체 견적을 확보하세요.
- 기계기구 실물조사. 소재불명 기계기구와 작동 여부가 불명확한 시설의 실제 잔존·가동 가능성을 확인하세요. 감정상 평가·매각 포함과 정상 사용 가능성은 별개입니다.
- 대체용도와 인허가. 주유소 재운영 가능성에만 의존하지 말고, 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역 규제 안에서 가능한 대체 활용 방안을 사전에 검토하세요.
- 가격과 환금성. 실거래 비교 및 대체용도별 토지가치 평가 없이 7회 유찰이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요. 재매각 시 매수자 범위가 제한될 가능성도 검토해야 합니다.
- 배당·세금·명도. 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 우선순위, 현장 점유자 및 부동산 인도 가능성을 확인하세요. 등기상 인수 0원과 실제 인도·환경 정리비용 0원은 다릅니다.
- 법원 원본 서류. 입찰 전 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 지적도와 최신 매각 공고를 다시 대조하세요.
맺으며 — “21%까지 떨어진 가격, 그러나 매수 위험은 사라지지 않았다”
이 사건은 언뜻 보면 감정가 약 9.93억 원의 부동산을 약 2.08억 원에 살 수 있는 경매입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다.
등기상 금전 인수액 0원이라는 점은 분명 긍정적입니다. 반면 법정지상권 성립여지가 있는 매각 제외 건물, 철거 중단된 주유소 관련 시설, 토양정화 및 지하시설물 복원비용, 교통량 감소로 약화된 기존 주유소 입지, 특수용도 부동산의 제한적 환금성은 경매가격이 낮아진다고 자동으로 해소되는 위험이 아닙니다.
현재 최저가 208,166,000원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 확립되지 않았습니다. 매수 후 사용 가능한 토지의 범위, 환경정화비용, 대체용도 가치를 먼저 확정해야 경제적 의미가 있는 입찰가를 계산할 수 있습니다.
종합 판단은 D등급. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성만으로 높은 점수를 줄 수 없는 사건입니다. 현장조사와 법정지상권 법률검토, 환경정화비용 검증 및 대체용도 사업성 분석이 끝나기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건은 '얼마나 싸게 낙찰받느냐'보다 낙찰 후 무엇을 사용할 수 있고, 복원에 얼마가 드느냐가 성패를 결정합니다.
