청주지방법원 2024타경2384. 음성군 원남면 문암리 905-3 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 건물은 문암리 906-5 외 2필지의 제가동,나동호로 표시되어 있으나, 감정평가 요항상 기준시점에는 주유소였던 기존 건물이 철거·멸실되고 일부 유류저장탱크 철거가 중단된 상태입니다. 최저매각가는 260,208,000원으로 감정가 992,615,000원 대비 크게 내려왔지만, 이는 단순 가격 메리트라기보다 물건 정리 난이도가 반영된 가격으로 봐야 합니다.
권리 흐름만 보면 매수인이 금전으로 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 목록 3 지상의 제시외건물 일부가 매각에서 제외되고, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있습니다. 여기에 토양정화 복원비용과 지하시설물 훼손 시 복원비용까지 언급되어 있어, 낙찰 후 실제 사업화 비용이 최저가 밖에서 커질 수 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경2384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 문암리 905-3 |
| 등기상 표시 | [건물] 충청북도 음성군 원남면 문암리 906-5 외 2필지 제가동,나동호 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 기존 건물 철거 멸실 및 일부 유류저장탱크 철거 중단 |
| 소유자 | 주식회사태창피엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 992,615,000원 / 260,208,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성농업협동조합 / 583,730,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만, 물건 제한이 남는다
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증기관 승계 이슈는 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 금전 인수액이 없다는 말이 곧바로 안전하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 임차권보다 법정지상권 성립 여지, 매각 제외 제시외건물, 토양정화 비용, 기계기구 상태 미상이 더 큰 판단 요소입니다.
② 가격보다 먼저 볼 현황 — 주유소 재사용이 쉽지 않다
감정평가 요항상 이 부동산은 충청대로(36번국도)변에 있고 제반 차량 출입은 용이합니다. 그러나 서측 인근으로 충청내륙고속화도로가 부분 개통되면서 접도 국도의 차량 통행이 거의 없는 실정으로 적혀 있습니다. 주유소로서의 입지여건은 불리한 상태라고 판단되어 있습니다.
| 항목 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 주유소 건물 | 기존 건물 철거 멸실, 일부 유류저장탱크 철거 중단 | 복구·철거·정화 비용 확인 필요 |
| 캐노피 | 철골기둥만 있고 내·외벽 없음 | 잔존 가치보다 철거·정리비 검토 |
| 제시외건물 | 목록 3 지상 저유소 출하대 매각 제외 | 법정지상권 성립 여지 |
| 기계기구 | 1~3,4 소재불명 · 5~11,13 작동 여부 미상 · 13 일부부품 제거 · 14 철거 중단 | 설비가치 보수적으로 반영 |
| 토양 | 오염토양 정화 복원비용 및 지하시설물 훼손 시 복원비용 언급 | 낙찰가 외 비용 리스크 |
③ 예상배당표 (매각가 260,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,442,912원 |
| 1. 근저당 · 쌍용정유주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 쌍용정유주식회사 | 84,000,000원 | 75,765,088원 |
| 3. 근저당 · 범아석유주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 쌍용정유주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 쌍용정유주식회사 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 후순위 근저당·가압류 | 3,346,765,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,000,765,066원 중 예상 배당은 255,765,088원에 그치고, 미배당은 9,744,999,978원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문암2리 평촌경로당 남서측 인근, 충청대로(36번국도)변에 위치합니다. 주변은 국도변 주유소, 음식점, 농촌마을, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 토지 기호 1~7은 일단지로서 충청대로와 접해 차량 출입은 용이합니다. 다만 충청내륙고속화도로 부분 개통 이후 접도 국도의 차량 통행이 거의 없는 실정으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되어 있고, 일부 토지는 접도구역에 해당합니다. 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형·중로한면 접면으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 110,100원/㎡입니다.
- 환금성. 주유소로서의 입지여건이 불리하다는 평가, 건물 철거 상태, 토양정화 비용 가능성 때문에 일반 토지보다 매수층이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록 3 지상 제시외건물의 매각 제외와 법정지상권 성립 여지를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 토양정화 비용. 오염토양 정화와 지하시설물 훼손 시 복원비용이 언급되어 있으므로, 낙찰가 외 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 제시외건물. 매각 포함되는 저유탱크펌프실과 매각 제외되는 저유소 출하대를 구분해 현장에서 확인하세요.
- 건물대장 차이. 목록 6 지상에 현황 건물이 없음에도 타인 소유 흙벽조 스레트지붕 단층 창고 38.08㎡가 일반 건축물대장에 등재되어 있습니다.
- 기계기구. 소재불명·작동 미상·일부 부품 제거·철거 중단 설비가 있어, 설비가치는 보수적으로 보거나 0에 가깝게 검토하는 것이 안전합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당이 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목록별 포함·제외 범위를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가”보다 “정리 후 총액”을 봐야 한다
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 권리 인수가 아니라 토지와 시설을 다시 쓸 수 있는 상태로 만드는 비용입니다. 주유소였던 현장은 건물 철거·멸실, 일부 탱크 철거 중단, 캐노피 잔존, 기계기구 상태 미상, 토양정화 비용 가능성까지 한꺼번에 안고 있습니다. 여기에 매각 제외 제시외건물과 법정지상권 성립 여지가 붙어 토지소유권 행사도 제한될 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 물건 리스크는 큼. 이 사건은 낮은 최저가에 끌려 들어가기보다, 제한 해소와 정리비를 숫자로 확정한 뒤에만 접근할 물건입니다.