청주지방법원 2024타경3653. 음성군 감곡면 사곡리 둥지촌새싹마을 103동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,680,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 가격은 감정가의 20.97% 수준입니다.
등기 흐름에는 과거 우리은행 가처분과 근저당, 청주축산업협동조합 근저당이 등장하지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석상 기준점은 2024.12.17 임의경매개시결정이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않았습니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순한 권리보다 왜 7회나 유찰됐는가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3653 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 사곡길79번길 64-5, 103동 1층101호 (둥지촌새싹마을) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 60.98㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 내 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 등으로 이용중 |
| 소유자 | 심상목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 14,680,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 51,628,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 | 103동 8세대 · 사용승인 2016.12.12 |
① 권리 흐름 — 선행 담보권은 말소, 현재 기준은 경매개시결정
임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액은 0원입니다. 2015년 우리은행 가처분은 2017.06.22 해제로 말소됐으며, 우리은행 근저당도 2017.06.19 해지로 말소됐습니다. 2017.06.19 설정된 청주축산업협동조합 근저당 역시 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 권리 기준으로 계산된 날짜는 2024.12.17 임의경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
103동의 거래 표본은 모두 3건입니다. 대상 면적 60.98㎡와 일치하는 거래는 2022.02, 1층, 85,000,000원이며, 전체 3건 평균은 92,300,000원입니다. 현재 최저매각가 14,680,000원은 이 평균의 15.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 60.98㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.11 | 66.44㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.08 | 66.44㎡ | 4 | 99,900,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 92,300,000원 |
수치상으로는 14,680,000원이 85,000,000원짜리 동일 면적 최신 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 여기서 곧바로 현재 시세보다 84% 싸다고 단정해서는 곤란합니다. 공개된 가장 최근 거래가 2022.02로, 2026.09 매각기일과 상당한 시간 차가 있기 때문입니다. 따라서 92,300,000원은 현재 입찰가를 정하는 확정 시세가 아니라 과거 거래 참고값으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,240원 |
| 신청채권자 · 청주축산업협동조합 | 51,628,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,015,760원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 664,240원 이후 신청채권자 배당이 0원, 소유자 교부가 14,015,760원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 “사곡1리 마을회관” 남서측 인근이며, 공동주택과 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 간선도로 등이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택 등으로 이용 중이며, 103동은 8세대 규모입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 부정형 완경사지, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다. 공시지가는 55,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 현장조사 당시 내부 수리 등이 필요한 것으로 조사돼 감정평가에 반영됐으며, 입찰 시 재확인이 요구됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 수리가 필요한 것으로 조사됐습니다. 수리비가 저가 낙찰의 장점을 상당 부분 상쇄할 수 있습니다.
- 실거래 현재성 확인. 가장 최근 거래가 2022.02입니다. 85,000,000원·92,300,000원을 2026년 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 주변 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 20.97%입니다. 반복 유찰 배경을 현장 접근성·수요·물건 상태·매도 가능성 측면에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 103동은 8세대입니다. 매수 이후 재매각 시 거래 빈도와 대기기간을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 조사 내역이 없더라도 실제 점유관계는 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당상 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있으므로, 매각물건명세서·등기부·채권계산서와 직접 대조해 경매 진행 구조를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,468만원”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
현재 최저매각가 14,680,000원, 예상 인수액 0원이라는 숫자만 보면 눈에 띄는 저가 물건입니다. 과거 실거래 평균 92,300,000원과 비교하면 15.9% 수준에 불과합니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 103동은 8세대 규모의 다세대이며, 감정평가 당시 내부 수리 필요가 확인됐습니다. 실거래도 최신이 2022.02여서 현재 시세를 곧바로 뒷받침하지 못합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만 환금성·물건 상태·현재 시세 확인 부담은 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 나왔나”보다 “왜 이 가격까지 내려왔고, 수리 후 실제로 얼마에 처분할 수 있나”를 확인하는 데 있습니다.
