청주지방법원 2024타경3653. 음성군 감곡면 사곡리 둥지촌새싹마을 제103동 제1층 제101호, 전용 60.98㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 70,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,938,000원, 감정가의 32.77% 수준까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 매우 큽니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리 이전 권리입니다. 데이터상 말소기준은 2017.06.19 청주축산업협동조합 근저당권으로 잡혀 있으나, 그보다 앞선 2015.08.13 가처분 및 2017.02.16 우리은행 근저당권이 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “저가 매수 기회”가 아니라 선순위 권리의 존속·말소 여부를 원본으로 대조해야 하는 사건입니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 등기 권리표시에는 선순위 인수 리스크가 남아 있습니다. 특히 우리은행 근저당권은 채권최고액이 261,120,000원으로 감정가·최저가보다 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 사곡길79번길 64-5, 103동 1층101호 (둥지촌새싹마을) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.98㎡ · 제103동 제1층 제101호 |
| 소유자 | 심상목 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 22,938,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 51,628,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
임차인 없음. 별도 임차인 신고나 보증금 인수 문제는 보이지 않습니다. 다만 임차인이 없다는 점과 권리가 깨끗하다는 말은 다릅니다. 이 사건은 선순위 가처분과 선순위 우리은행 근저당권이 매수인 인수로 표시된 점이 가장 큰 변수입니다. 특히 을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 261,120,000원으로, 현재 최저가 22,938,000원을 압도합니다. 단순 배당표의 “인수 0원”만 믿기보다, 매각물건명세서·등기 원본에서 해당 권리가 실제로 소멸하는지 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 싸지만, 비교 기준은 ‘권리정리 후’다
둥지촌새싹마을103동의 최근 거래는 3건입니다. 전용 60.98㎡ 1층 거래가 85,000,000원, 전용 66.44㎡ 거래 2건이 92,000,000원, 99,900,000원입니다. 평균은 92,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 60.98㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.11 | 66.44㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.08 | 66.44㎡ | 4 | 99,900,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 92,300,000원 |
현재 최저가 22,938,000원은 실거래 평균의 24.9%입니다. 숫자만 놓고 보면 매우 낮습니다. 그러나 이 물건은 선순위 권리 2건이 걸려 있어, 단순히 “최저가가 실거래보다 낮다”는 이유만으로 매력도를 높게 줄 수 없습니다. 시세 비교는 권리 정리가 확인된 뒤에야 의미가 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 812,884원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 261,120,000원 | 22,125,116원 |
| 을구 2번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 67,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 총 채권액 328,320,000원 중 22,125,116원만 배당되고, 미배당은 306,194,884원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 — 내려갈수록 신청채권자 배당은 더 어려워진다
| 회차 | 최저가 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 22,938,000원 | 22,125,116원 | 306,194,884원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 18,350,400원 | 17,620,093원 | 310,699,907원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 14,680,320원 | 14,016,074원 | 314,303,926원 |
신청채권자 청주축산업협동조합의 청구액은 51,628,687원인데, 배당 시나리오상 현재 회차에서도 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 이미 선순위 우리은행 근저당권에 배당재원이 흡수되는 구조이기 때문입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 “사곡1리 마을회관” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주위에 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 다세대주택 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 상태. 현장조사 시 내부 수리 등이 필요한 것으로 조사되어, 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 확인. 갑구 2번 가처분이 말소기준권리 이전 권리로 인수 표시되어 있으므로, 매각물건명세서와 등기 원본에서 실제 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 261,120,000원으로 표시됩니다. 낙찰자가 떠안을 가능성이 있으면 입찰 구조 자체가 달라집니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 배당재원은 우리은행 쪽으로 대부분 배당되고 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다.
- 수리비 반영. 내부 수리 필요가 조사되어 있으므로, 최저가 외 추가 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 총 8세대 규모이고 거래 표본이 3건에 그쳐, 재매각·임대 수요는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “떠안는가”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 70,000,000원이 5회 유찰되어 22,938,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 92,300,000원과 비교해도 낮습니다. 그러나 등기상 선순위 가처분과 선순위 우리은행 근저당권이 매수인 인수로 표시되어 있어, 권리 정리 확인 없이 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸지만, 권리는 위험 신호. 이 사건의 승부처는 응찰가가 아니라 선순위 권리의 실제 처리 여부입니다.