청주지방법원 2024타경3691. 충북혁신도시 중심상가지역에 있는 파스텔시티 지상 3층 건물의 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 제1·2종근린생활시설인 소매점으로 이용 중이며, 남서측 대로변과 동측·북동측 중로에 접해 차량 접근과 도로 조건은 양호한 것으로 평가됐습니다. 감정가 594,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 124,571,000원입니다.
권리관계에서는 2017.12.22. 설정된 주식회사티씨엔플러스의 근저당권 1,560,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 원주시 압류, 경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 이소망이 목적물 전부를 사무실로 사용하는 것으로 나타나며 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3691 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 원중로 1400, 1층103호 (파스텔시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물 1층 구분상가 · 제1·2종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 건내 1층 103호 |
| 소유자 | 주식회사티지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 124,571,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 207,000,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.12.22. 근저당
등기부에는 2015.01.14. 고산농업협동조합 근저당권이 있었으나 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.12.22. 주식회사티씨엔플러스의 근저당권으로, 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 원주시 압류, 임의경매개시결정, 음성군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 ‘미상’이 핵심 변수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소망 | 목적물 전부 · 사무실 | 2,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
감정평가서에는 시스템 냉난방설비가 임차인이 설치한 것으로 탐문됐고, 매각물건명세서 비고에는 타인 소유로 탐문되는 시스템냉난방설비는 매각에서 제외된다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰 대상의 범위와 냉난방설비의 소유·철거 관계도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 124,571,000원으로 감정가 594,000,000원의 현재 회차 표기상 21% 수준입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 99,656,800원, 9회 유찰 시에는 79,725,440원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,543,994원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티씨엔플러스 | 1,560,000,000원 | 122,027,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주식회사티씨엔플러스 근저당은 1,437,972,994원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 서측 인근이며, 남서측 대로변 노선상가지대, 북동측 후면 상가지대와 공공기관 등으로 형성된 중심상가지역입니다.
- 교통. 파스텔시티가 대로변과 중로변에 위치하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 광대로, 동측 및 북동측 중로에 접해 인접 도로상태가 양호합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,240.6㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,637,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공용 위생·급배수·승강기 설비가 있으며 상태는 보통으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 이소망의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 사무실 사용과 관련된 사업자등록 등 대항요건을 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 냉난방설비 매각제외 확인. 시스템 냉난방설비는 타인 소유로 탐문되어 매각에서 제외됩니다. 설치 상태와 철거 시 영향까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 21%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 근린시설의 실제 거래가격·임대료·공실 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액에 비해 매각대금이 크게 부족해 1,437,972,994원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 99,656,800원, 9회 유찰 시 79,725,440원이지만, 가격 하락만큼 채권자의 미배당액도 각각 1,462,537,022원, 1,482,109,618원으로 증가합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 중요한 것은 임차관계와 실제 상가가치
감정가 594,000,000원짜리 근린시설이 7회 유찰돼 124,571,000원까지 내려온 모습만 보면 가격 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 실거래나 최근 시세 자료가 없어 현재 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 목적물 전부를 사용하는 임차인 이소망의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 권리 확인 과제가 남아 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 상가 경매의 실제 승부처는 등기부 하나로 끝나지 않습니다. 임차인의 대항요건, 매각 제외 냉난방설비, 실제 임대수익과 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 “7회 유찰 = 저가 매수 기회”로 단순화하기보다, 미상 임차관계와 상가의 실제 시장가치를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
