청주지방법원 2024타경3691. 충북혁신도시 중심상가지역에 위치한 파스텔시티 1층 103호입니다. 지상 3층 건물의 1층 구분상가로, 감정평가상 제1·2종 근린생활시설인 소매점으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사티지개발이며, 등기상 말소기준권리는 2017년 12월 22일 설정된 주식회사티씨엔플러스의 근저당권입니다.

겉으로 보면 상당히 과감한 할인입니다. 감정가 594,000,000원에서 8회 유찰을 거쳐 최저가가 99,657,000원까지 내려왔으니까요. 하지만 감정가는 현재의 거래 가능 가격을 보증하지 않습니다. 특히 상가는 배후 수요, 공실, 임대수익, 점포별 위치와 업종 적합성에 따라 시장가격 차이가 큽니다. 현재 가격이 과연 저렴한지는 실거래 및 실제 임대수익을 확인해야 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

등기상 핵심은 2017.12.22 주식회사티씨엔플러스 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,560,000,000원이며 공동담보목록 제2017-970호가 기재돼 있습니다. 매각 시 이 말소기준권리 자체와 그 이후에 설정된 원주시·음성군의 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 소멸하는 구조입니다.

한편 2015.01.14 고산농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 3,372,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 해당 근저당권에는 2017.12.20 채권최고액을 526,500,000원으로 변경한 기록도 존재하지만, 이 권리를 현재 유효한 선순위 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사와 매각물건명세서에는 이소망이 목적물 전부를 사무실로 사용하는 임차인으로 기재돼 있습니다. 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계신고인이 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 성립 시점과 확정일자, 배당요구 여부를 확정할 수 없어 매수인 인수 여부를 최종 판단할 수 없는 상태입니다.

임차인 확인 자료: 현황조사·매각물건명세서. 보증금은 기재 수치를 그대로 표시했으며, 실제 금액 단위를 확인하기 전에는 인수금액으로 환산하지 않습니다.

이 때문에 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원이라는 결과를 확정적인 안전 판정으로 사용해서는 안 됩니다. 최저가 99,657,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득액은 낙찰가에 인수잔액 등을 더해 계산해야 합니다.

특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수잔액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 다만 본건은 대항력과 보증금의 실제 금액 단위부터 확정해야 하므로 해당 구조에 해당한다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 8회 유찰이 곧 저평가의 증거는 아니다

최초 감정가는 594,000,000원입니다. 8회 유찰된 현재 최저매각가는 99,657,000원으로 감정가의 16.78%에 해당합니다. 그러나 동일하거나 비교 가능한 상가의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

9회·10회 유찰은 가정 시나리오입니다. 실제 추가 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 모형상 차액이며 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,657,000원 가정)

최저가 99,657,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,193,826원을 제외한 97,463,174원이 주식회사티씨엔플러스 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 근저당 채권최고액 대비 1,462,536,826원의 미배당액이 표시됩니다.

다만 1,560,000,000원은 채권최고액이지 확정된 실제 채무잔액이 아닙니다. 공동담보도 설정돼 있어 실제 배당액과 미회수 채권액은 달라질 수 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 조성된 충북혁신도시에 위치합니다. 한국가스안전공사 서측 인근으로, 중심상가지역의 노선상가·후면상가와 공공기관 등이 주변에 형성돼 있습니다.
• 건물. 파스텔시티는 지상 3층 규모의 건물이며 본건은 1층 103호입니다. 철근콘크리트조 구조로 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
• 교통. 대로변과 중로변의 각지에 위치하고, 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로 조건. 남서측 광대로, 동측 및 북동측 중로에 접하고 있어 인접 도로상태는 양호합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,637,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공용 위생·급배수설비와 승강기가 있으며, 감정평가상 설비 상태는 보통입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 개별 상가의 임대수익, 실제 사용상태, 입점 수요 및 매수자층이 매각 가능 가격에 큰 영향을 미칩니다. 8회 유찰 이력을 고려하면 환금성에 대한 보수적인 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 검증. 이소망의 실제 점유 개시일, 사업자등록 여부 및 시점, 임대차계약서와 확정일자를 확인하고 2017.12.22 말소기준권리와 선후관계를 비교하세요.
• 보증금 실액 확인. 기재된 보증금 수치 2,000의 실제 금액 단위를 확인하고, 배당요구 여부·배당가능액·미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 판단하세요.
• 임차인 점유·명도. 목적물 전부를 사무실로 사용 중인 임차인과 실제 점유상태, 계약관계, 인도 가능성을 확인하세요. 명도 비용과 소요기간을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 냉난방설비 소유권. 시스템 냉난방설비는 매각제외 대상입니다. 설치 주체, 철거 가능성, 계속 사용할 수 있는지 여부 및 추가 설비 부담을 확인하세요.
• 현재 시세 재평가. 파스텔시티 및 인근 유사 구분상가의 최근 실거래와 실제 임대료·공실상태를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 공동담보·채권관계. 주식회사티씨엔플러스의 공동담보목록 제2017-970호, 고산농업협동조합의 경매신청채권과 실제 배당순위를 확인하세요.
• 세금·관리비. 원주시와 음성군의 압류 관련 체납세액 및 법정 우선순위, 공용부분 미납관리비와 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 등기 최신본 확인. 2026.07.09 기준 등기내용을 매각기일 전에 다시 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 9회 유찰 시 79,725,600원, 10회 유찰 시 63,780,480원이라는 가정가격을 단순 투자기회로 보지 말고, 각 가격에서 실질취득액과 임대수익이 합리적인지 다시 검토하세요.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 취득비용

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 8회 유찰과 16.78%입니다. 감정가 594,000,000원의 상가가 99,657,000원까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 그 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

등기상으로는 2017년 주식회사티씨엔플러스 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이소망의 대항력이 미확정이며, 타인소유 시스템 냉난방설비가 매각에서 제외되는 점은 별도로 확인해야 합니다.

특히 실제 임차보증금 인수액이 확정되지 않았으므로 최저매각가 99,657,000원을 곧바로 실질취득액으로 보아서는 안 됩니다. 낙찰가에 승계할 보증금과 기타 부담액을 반영한 실질취득액을 먼저 확정하고, 그 금액을 검증된 최근 상가 거래가격 및 임대수익과 비교해야 합니다.

종합 판단은 보수적인 검토 대상입니다. 등기상 말소 구조 자체보다 임차인 권리, 상가 환금성, 냉난방설비 매각제외, 현재 시장가치 미확인이 투자 판단의 장애요인입니다. 8회 유찰이라는 결과를 매수 기회로 단정하기보다, 권리확정과 시세검증이 먼저 필요한 물건입니다.