청주지방법원 2024타경3691. 충북 음성군 맹동면 두성리 1379 파스텔시티 1층 103호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태도 집합건축물 1층의 제1,2종근린생활시설(소매점)으로 확인됩니다. 아파트처럼 권리만 깨끗하면 접근하는 물건이 아니라, 점유자·영업설비·상가 환금성을 함께 봐야 하는 구분상가입니다.
가격은 많이 내려왔습니다. 감정가 594,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 194,642,000원, 감정가의 32.77%입니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 곤란합니다. 실제 점유자가 있고, 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판단이 닫히지 않았으며, 시스템냉난방설비가 매각에서 제외되는 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 원중로 1400, 1층103호 (파스텔시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 103호 · 제1,2종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사티지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 194,642,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고산농업협동조합 / 207,000,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 1,637,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.01.14 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사티씨엔플러스 근저당권, 원주시 압류, 고산농업협동조합의 임의경매개시결정, 음성군 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 후순위 등기권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력은 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소망 | 목적물 전부 | 사무실 | 2,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 물건의 핵심은 여기입니다. 점유자는 이소망 1명으로, 목적물 전부를 사무실로 사용합니다. 보증금은 2,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 “있다”고 단정할 수 없고, 반대로 완전히 배제할 수도 없습니다. 입찰 전에는 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 자료, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 32.77%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 194,642,000원입니다. 이는 5회 유찰 후 가격으로, 다음 회차로 넘어가면 155,713,600원, 그 다음은 124,570,880원 시나리오가 제시됩니다. 다만 회차가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 시장이 이 상가의 점유·설비·환금성 리스크를 가격에 강하게 반영하고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 32.77% | 194,642,000원 | 4,740,882,988원 | 불충족 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 155,713,600원 | 4,779,266,390원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 124,570,880원 | 4,809,973,112원 | 불충족 |
④ 예상배당표 (매각가 194,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,524,988원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고산농업협동조합 | 3,372,000,000원 | 191,117,012원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사티씨엔플러스 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자인 고산농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 서측 인근, 파스텔시티 지상3층 건물 1층 103호입니다. 주위는 중심상가지역으로 대로변 노선상가, 후면 상가, 공공기관 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대로변과 중로변 각지에 위치해 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 용도. 제1,2종근린생활시설(소매점)로 이용 중인 구분상가입니다. 주거용 아파트가 아니라 영업수요와 임대수요를 따로 검토해야 합니다.
- 설비. 시스템냉난방설비는 임차인이 설치한 것으로 탐문되며 타인소유 설비는 매각제외입니다. 낙찰 후 실제 사용 가능 설비를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 이소망의 점유 개시 시점, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 점유 사실이 기재되어 있어도 전입신고일과 확정일자가 미상이므로 대항력은 “가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 설비 제외 비용. 시스템냉난방설비가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 영업 가능한 상태로 만들기 위한 설비 재설치 또는 협의 비용을 반영해야 합니다.
- 상가 환금성. 5회 유찰은 단순 가격 기회가 아니라 수요 제한 신호일 수 있습니다. 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 리스크. 현재 최저가 가정에서도 총 미배당은 4,740,882,988원입니다. 후순위 채권자의 회수 가능성은 낮고, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 현장조사를 권합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “사용 가능한 상가인가”
이 물건은 감정가 594,000,000원에서 현재 194,642,000원까지 내려온 5회 유찰 상가입니다. 등기상 말소구조는 비교적 분명하지만, 결론은 권리만으로 끝나지 않습니다. 목적물 전부를 사용하는 점유자 1명의 대항력은 가능·미상이고, 시스템냉난방설비는 매각제외입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 점유 정리, 설비 확보, 실제 임대·영업 가능성까지 반영한 실질취득가입니다. 권리는 단순하지만 사용 리스크가 남는 상가 — 그래서 보수적으로 접근해야 합니다.