청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 2층 205호, 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리의 기준점은 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 붙은 국·음성군·국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리됩니다. 등기상 핵심 위험은 “낙찰자가 떠안는 선순위 권리”라기보다, 상가 물건의 환금성·점유 확인·당해세 배당 차감 가능성입니다.
현재 최저매각가는 137,626,000원입니다. 감정가 420,000,000원 대비 약 32.8%, 이미 8회 유찰된 상태입니다. 인수액이 0원이라는 점은 장점이지만, 8회 유찰된 근린시설은 아파트처럼 단순히 “할인율이 크다”로 접근하기 어렵습니다. 매수 후 임대수요, 업종 적합성, 관리비, 공실기간, 명도 협의까지 가격 안에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 2층205호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 137,626,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.28 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 국세·지방세·건강보험 압류와 가압류는 등기 순서상 말소기준 이후이므로 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있는 사건은 실제 배당에서 당해세가 선순위로 차감될 수 있어, 배당표와 체납 내역 확인은 필수입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 대항력 인수는 0원
확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 모두 말소기준권리인 2018.05.28 이후의 사업자등록·전입 구조로 정리되어, 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 두 임차인은 보증금이 확인되지 않아, 점유 범위와 임대차계약 원본 확인이 입찰 전 핵심입니다.
| 임차인 | 사용 | 등록/전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 노래방 · 목적물 3번 전부 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 감정가의 32.8%
현재 최저가는 137,626,000원으로 감정가의 32.8%입니다. 다음 회차로 넘어가면 110,100,800원, 그 다음은 88,080,640원으로 낮아집니다. 다만 이 물건은 실거주 아파트가 아니라 근린시설입니다. 8회 유찰은 단순 할인 신호가 아니라 수요·임대·환금성에서 시장이 보수적으로 본다는 신호로 해석해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 32.8% | 137,626,000원 | 0원 | 2,134,426,328원 |
| 9회 유찰 시 | 26.2% | 110,100,800원 | 0원 | 2,161,566,175원 |
| 10회 유찰 시 | 21.0% | 88,080,640원 | 0원 | 2,183,230,376원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,726,764원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 134,899,236원 |
| 2. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 가정하면 집행비용 차감 후 근저당권에 일부 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다. 상가 물건이므로 업종 제한, 실제 영업 여부, 공실 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물이며, 위생·급배수·소방·주차장·EV설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되고, 토지는 사다리형 평지로 상업용 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 환금성. 8회 유찰은 수요가 약하다는 신호일 수 있습니다. 낙찰 후 재매각·임대까지 걸리는 시간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 3명 중 2명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 인수는 없더라도 현장 영업 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 배당 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 근린시설은 공용관리비·전기·수도·승강기 관련 체납 확인이 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 업종 적합성. 현재 노래방 사용 흔적이 있으므로 방음·소방·영업허가·원상복구 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 8회 유찰됐나”
권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 임차인도 대항력 인수 구조가 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고, 이미 8회 유찰되어 감정가의 32.8%까지 내려왔습니다. 낮아진 가격 자체보다 중요한 것은 낙찰 후 임대·명도·관리비·환금성입니다. 권리는 C급 리스크가 아니라 비교적 정리되는 구조, 가격과 운영은 C급 난도입니다. 실수요·임대운영 계획 없이 할인율만 보고 들어가기에는 보수적으로 봐야 할 상가 물건입니다.