청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 501호, 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리 구조의 출발점은 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이 사건 임의경매의 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 말소기준 이후 압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 감정가 495,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가가 162,202,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 배당표상 채권 대부분이 미배당으로 남는 구조입니다. 확인된 임차인들은 말소기준 이후 등록이라 대항력은 없지만, 보증금 미상 등록자가 있어 상가건물임대차현황서·매각물건명세서 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층501호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 162,202,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.05.28 을구 1번 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 개인 가압류, 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로, 실제 배당에서는 당해세가 확인될 경우 선순위로 차감될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 기준일 이후
| 성명·상호 | 사용관계 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 등록자는 3명입니다. 모두 2018.05.28 말소기준권리 이후 등록이므로, 현재 자료상 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 보증금이 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서 원본에서 점유 범위·보증금·배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,828원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 159,131,172원 |
| 2. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,969,325,564원 중 채권자 배당은 159,131,172원으로, 미배당 2,810,194,392원이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하2층 지상5층 건물 내 5층 501호입니다. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 속하고, 토지는 사다리형 평지로 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인되며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 임차 구성·업종·공실·관리비·명도 상태에 따라 매도 가능성과 임대수익률이 크게 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 3명의 점유 범위, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서에서 대조하세요.
- 김예원 보증금 확인. 보증금은 1,000원으로 확인되지만, 목적물 3번 전부·노래방 사용 관계가 적혀 있으므로 실제 점유 현황 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있습니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 실질 회수 구조가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 근린시설 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 산정. 8회 유찰된 근린시설입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대 가능 업종, 공실 기간, 재매각 가능성을 먼저 보세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.28 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차 등록일은 모두 그 이후라 현재 자료상 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 근린시설이고, 이미 8회 유찰된 물건이라는 점이 더 중요합니다. 가격은 162,202,000원까지 내려왔지만, 보증금 미상 임차 등록자와 세금 압류, 명도·관리비·공실 리스크를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 통과, 상품성은 보수적으로 검증입니다.