청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 502호, 감정 이용상태가 근린생활시설로 확인되는 상업용 집합건물입니다. 이 물건의 첫 기준선은 2018년 진주남부농업협동조합 근저당입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 개인 가압류, 경매개시결정과 후순위 근저당이 줄줄이 붙었지만, 권리 순서만 놓고 보면 모두 말소기준 이후라 매각으로 정리되는 구조입니다.
문제는 “권리가 모두 소멸하니 안전하다”로 끝나지 않는다는 점입니다. 상가건물임대차현황서상 등록자와 노래방 임차인이 확인됩니다. 김예원은 전입신고가 말소기준권리 이후이고 배당요구도 했으나, 보증금은 1,000원으로 기재되어 인수액 자체는 크지 않습니다. 다만 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 목적물 범위와 보증금이 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층502호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 181,534,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2018.05.28 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 진주남부농업협동조합이고, 2023.12.14 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 흐름이 등기상 확인됩니다. 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크
보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인 또는 등록자는 3명으로 보며, 모두 말소기준권리 이후 등록 또는 전입으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않는 등록자는 대항력 있음으로 단정하지 않고, 미상 보완 대상으로 처리해야 합니다.
| 이름 | 사용 | 전입/등록 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 노래방 · 목적물 3번 전부 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 대항력 없음 배당요구 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 미상 보완 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 미상 보완 |
③ 예상배당표 (매각가 181,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,341,476원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 178,192,524원 |
| 2. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 181,534,000원으로는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류는 0원으로 예상됩니다. 총 채권액 2,969,325,564원 대비 예상 배당은 178,192,524원, 미배당은 2,791,133,040원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용중이며, 위생·급배수·소방·주차장·EV설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되고 대로·중로·소로에 접합니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아의 점유 범위·보증금·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 배당표상 선순위 차감 가능성을 세무서·군청 자료로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 공실, 업종 제한, 관리비, 권리금 회수 가능성에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 상업용 집합건물의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 낙찰가 상한. 감정가 대비 32.8%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 임대수익과 공실 리스크로 역산한 보수적 가격을 잡아야 합니다.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “확인할 게 많은 상가”
이 사건은 8회 유찰로 최저가가 감정가의 32.8%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 보이나, 상가 임차 등록자 3명과 국세·지방세 압류, 대규모 미배당이 함께 존재합니다. 권리는 정리되지만, 점유와 환금성은 별도 확인이 필요한 물건입니다. 입찰의 핵심은 최저가가 아니라 “실제 임대 가능성·명도 난도·관리비·세금 변수까지 감당해도 남는 가격인가”입니다.