청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 503호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2018.05.28. 진주남부농업협동조합의 근저당권 2,040,000,000원이며, 이 근저당권은 2024.02.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 후순위 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 대항력 있는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 감정가 640,000,000원에서 최저가 209,715,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 209,715,000원이지만, 별도의 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 반복 유찰은 해당 호실의 용도·수요·수익성·명도 난도를 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층 503호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 209,715,000원 (8회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지·용도지역 | 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 1,688,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 등기상 인수는 없다
말소기준인 2018.05.28. 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 후순위 근저당권 700,000,000원, 가압류 178,187,625원·51,137,939원, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 공동담보로 설정돼 있으므로 2,040,000,000원 전액을 이 호실 단독의 실제 채무로 보아서는 안 되며, 피담보채무와 공동담보 배분관계는 원문 서류로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 3건 모두 말소기준 이후
| 성명·법인 | 이용·점유 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 점유부분 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 점유부분 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 관계자의 신고일은 모두 말소기준일 2018.05.28.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 등록자가 포함돼 있어도 말소기준권리보다 선행하는 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 점유부분·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 현장 사용 주체와 실제 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,736,010원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 205,978,990원 |
| 2. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 2,969,325,564원 중 현재 회차 예상배당은 205,978,990원이며, 예상 미배당은 2,763,346,574원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로 조건. 북동측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 5층 건물이며 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 포함되며, 여러 폭원의 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용보다 매수층이 좁고 임대수익·공실 여부의 영향을 크게 받습니다. 8회 유찰 이력은 환금성을 보수적으로 봐야 할 핵심 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 노래방 영업 지속 여부와 두 법인의 현재 점유 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 시설물 확인. 노래방 기기·방음시설·간판·집기류의 소유권과 철거 책임을 확인해야 합니다.
- 임대차 원문 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 법인이 있으므로 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서를 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건과 관련해 법정기일 및 당해세 규모를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권이 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 실제 채무잔액을 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 예상 임대료·공실기간·관리비·원상복구비를 반영해 209,715,000원이 수익가치에 부합하는지 계산해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 32.8%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 8회 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상품성은 별도 문제다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 확인된 임차·등록 관계 3건도 모두 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차인이나 보증금 승계 위험은 없습니다.
하지만 감정가 640,000,000원에서 8회 유찰돼 209,715,000원까지 내려왔다는 점은 결코 가볍지 않습니다. 근린생활시설은 주거용보다 수요가 제한되고, 현재 노래방 이용 및 복수 법인 등록관계가 있어 명도·시설물·영업상태 확인이 필요합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 반복 유찰의 원인과 실제 임대수익·환금성을 확인하는 데 있습니다.