청주지방법원 2024타경33449. 음성군 맹동면 두성리 스카이타워 3층 303호의 근린시설입니다. 감정 당시 이용상태는 일부 노래연습장, 일부 유흥주점입니다. 소유자 정재철은 2016.08.09 소유권을 취득했고, 같은 날 익산농업협동조합이 채권최고액 376,480,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 충북신용보증재단 가압류, 신한은행 가압류, 음성군 압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 권리가 단순하다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 특히 8회 유찰이라는 기록과 유흥·노래연습장 이용 특성은 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33449 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 장성3길 13-5, 3층303호 (스카이타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일부 노래연습장, 일부 유흥주점 |
| 소유자 | 정재철 |
| 감정가 / 최저가 | 883,000,000원 / 185,179,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 589,503,529원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.09 근저당권 · 익산농업협동조합 · 채권최고액 376,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 충북신용보증재단 가압류, 신한은행 가압류, 음성군 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사제이씨개발의 2023.11.17 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 등록자는 1명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황복희 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.06.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황복희의 등록일은 2018.06.11로 말소기준일인 2016.08.09보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 21%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 185,179,000원으로 감정가 883,000,000원 대비 크게 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 현재까지 8회 유찰됐다는 사실 자체가 중요합니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대이고, 본건은 일부 노래연습장·일부 유흥주점으로 이용되고 있습니다. 범용성이 높은 주거상품과 달리 업종·임차수요·재매각 수요에 따라 가격 변동성이 커질 수 있어, 낙찰가보다 실제 임대수익과 향후 매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,392,506원 |
| 2. 근저당 · 익산농업협동조합 | 376,480,000원 | 181,786,494원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 93,825,986원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,392,506원과 익산농업협동조합 181,786,494원까지 배당되고, 총 채권 498,805,986원 대비 미배당액은 317,019,492원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 공용터미널 북서쪽 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설 등이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 원중로와 연계됩니다. 버스정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일부 노래연습장, 일부 유흥주점으로 이용 중입니다. 일반적인 소매·사무실보다 업종 적합성 검토가 중요합니다.
- 도로. 토지 북동쪽 및 북서쪽으로 노폭 15m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 1,103.4㎡, 공시지가 1,203,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물 중 3층 303호이며 승강기·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최저가 185,179,000원이 싸다고 단정하지 말고 같은 건물 또는 인근 유사 근린·위락시설의 실제 매매가와 임대료를 직접 대조하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 업종·공실·건물 관리·임대수요 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 임차 등록자 재확인. 황복희는 기준일 이후 등록으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위는 매각물건명세서 원문과 현장조사로 확인하세요.
- 용도 적합성. 노래연습장·유흥주점 이용을 계속할지, 다른 업종으로 전환할지에 따라 수익성·시설비·영업 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 317,019,492원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 명도 협상 환경을 보수적으로 예상하세요.
- 관리비·체납세금. 공용부분 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차 등록자는 그 이후인 2018.06.11 등록이어서 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 시장성입니다. 감정가 883,000,000원에서 최저가 185,179,000원까지 내려왔지만 이미 8회 유찰됐고, 이용상태는 일부 노래연습장·일부 유흥주점입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 “감정가의 21%니까 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제로 임대되고 다시 팔릴 수 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
