청주지방법원 2024타경33449. 충북 음성군 맹동면 두성리 스카이타워 3층 303호입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가와 현재 최저매각가의 큰 차이입니다. 감정가 883,000,000원에 비해 현재 최저가는 148,143,000원이며, 이미 9회 유찰을 거쳤습니다.
그러나 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 접근하면 위험합니다. 감정평가서상 일부는 노래연습장, 일부는 유흥주점으로 이용되고 있습니다. 특정 영업 용도에 맞춰진 내부시설과 제한적인 수요층은 매각이나 임대 시 장애요인이 될 수 있습니다. 특히 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
권리 측면에서는 2016년 설정된 익산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 대체로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상가임대차 등록자가 존재한다는 점에서 임차인 없는 물건처럼 단순하게 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 장성3길 13-5, 3층 303호 (스카이타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 중 3층 |
| 감정 이용상태 | 일부 노래연습장 · 일부 유흥주점 |
| 소유자 | 정재철 |
| 감정가 | 883,000,000원 |
| 최저매각가 | 148,143,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 | 익산농업협동조합 |
| 청구금액 | 589,503,529원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 376,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 관할 | 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대차 확인이 중요
말소기준권리는 2016.08.09 설정된 익산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 376,480,000원으로, 이후 설정된 충북신용보증재단 가압류와 신한은행 가압류, 음성군 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2016년 신탁등기와 2023년 주식회사제이씨개발 가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 합병된 부분에서 이기된 충북신용보증재단 가압류 등기는 접수일 표시가 불완전하므로 원본 등기사항전부증명서와 대조할 필요가 있습니다. 별도로 음성군 압류와 관련한 조세채권은 등기상 압류의 말소 여부와 실제 배당 우선순위를 구분해 검토해야 합니다.
임대차 현황 — 등록자 1명, 보증금 미상
| 성명 / 사용관계 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황복희 상가임대차 현황서상 등록자 · 점유 부분 미상 |
2018.06.11 | 미상 | 대항력 없음 표기 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 분석 — 감정가의 17%, 그러나 시세는 별도 문제
현재 최저매각가 148,143,000원은 감정가 883,000,000원의 16.78%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 실제 시장에서 이 시설을 매수하거나 임차하려는 수요가 얼마나 있는지는 다른 문제입니다.
특히 이 물건은 노래연습장과 유흥주점 용도가 혼재한 근린시설입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 영업시설의 구조, 용도 적합성, 인허가 가능성, 임대수요, 시설 전환비용 등이 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
유찰 단계별 가격 및 미배당 비교
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 감정가 16.78% |
148,143,000원 | 145,268,998원 | 353,536,988원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 13.42% |
118,514,400원 | 116,055,198원 | 382,750,788원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 감정가 10.74% |
94,811,520원 | 92,704,913원 | 406,101,073원 | 0원 |
유찰 단계별 금액은 제시된 시나리오에 따른 추정치입니다. 후속 회차의 진행과 실제 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당금은 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
유찰이 추가로 진행되면 매각대금이 줄어 채권자들의 예상 미배당액은 증가합니다. 반면 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 후순위 채권의 미배당이 자동으로 낙찰자에게 승계되지 않는 구조를 반영한 것입니다.
다만 최저매각가가 더 낮아진다고 해서 적정 투자금액이 확정되는 것은 아닙니다. 근린시설의 실제 임대수익과 매각 가능한 시세를 별도로 검증한 뒤 입찰금액을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,874,002원 |
| 1. 근저당 · 익산농업협동조합 | 376,480,000원 | 145,268,998원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 93,825,986원 | 0원 |
| 4. 이기 가압류 · 충북신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각대금 148,143,000원에서 집행비용 2,874,002원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 145,268,998원입니다. 제시된 배당 추정에서는 이를 익산농업협동조합 근저당 채권에 배분하고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
배당 계산 대상 채권총액은 498,805,986원, 예상 채권자 배당총액은 145,268,998원, 예상 미배당액은 353,536,988원입니다. 신청채권자의 청구금액 589,503,529원도 해당 예상배당만으로는 충족되지 않습니다.
집행비용은 추정치이며, 채권최고액 기준으로 작성된 배당 계산입니다. 조세채권의 실제 법정기일과 우선순위, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 배당요구에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액과 매수인 인수금액은 구별해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시 공용터미널 북서쪽 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 원중로 등 간선도로와 연계됩니다. 버스정류장까지의 거리, 배차간격 및 노선 등을 고려한 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 타일·알루미늄복합판넬·강화유리 마감 등이며, 승강기·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 일부 노래연습장, 일부 유흥주점으로 이용 중입니다. 일반 사무실이나 소매점과 달리 기존 시설의 재사용 가능성, 영업 인허가와 용도 전환 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 대지는 대체로 평탄한 가로장방형이고, 북동쪽 및 북서쪽으로 폭 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적 1,103.4㎡는 건물 부지 관련 수치로서 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 토지이용 제한. 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 특별히 표시되지 않았고, 위반건축물 정보도 확인되지 않습니다. 다만 시설 내부의 실제 상태와 인허가 적합성은 별도 현장확인이 필요합니다.
- 환금성. 9회 유찰 이력과 특수한 영업 용도는 향후 재매각과 임대수요를 신중히 살펴야 할 요인입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증이 우선. 감정가 883,000,000원과 현재 최저가 148,143,000원의 차이가 크더라도, 실제 거래 가능한 시장가격을 확인하기 전에는 할인 폭을 투자수익으로 해석하지 마세요.
- 9회 유찰 사유 점검. 반복 유찰의 원인이 단순한 가격 문제인지, 영업시설 수요 부족·임차관계·시설 상태·용도 제한 등과 관련되는지 확인해야 합니다.
- 황복희 임대차 확인. 등록일 2018.06.11과 말소기준일 2016.08.09의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 및 시설 인도. 점유자가 실제 영업 중인지, 영업시설·집기·설비의 소유관계가 어떻게 되는지 확인하고 인도명령 또는 명도소송 가능성과 관련 비용을 검토하세요.
- 영업 용도·인허가. 노래연습장과 유흥주점 관련 업종별 허가·등록·신고 요건, 소방·방음·피난시설 및 건축물대장상 허용 용도를 관할 기관에서 확인하세요.
- 관리비와 조세채권. 상가건물 공용부분 관리비 체납 여부와 음성군 압류 관련 조세채권의 실제 금액·우선순위를 확인하세요.
- 합병·등기사항 대조. 합병된 부분에서 이기된 소유권 및 가압류·경매개시결정 등기의 범위와 효력을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 148,143,000원과 추가 유찰 가정가 118,514,400원·94,811,520원을 비교하되, 실제 회차 진행과 가격 변경은 법원 매각공고를 기준으로 판단하세요.
- 실질 취득비용. 배당 계산상 인수액 0원과 별개로 취득세, 명도비용, 미납 관리비, 시설 보수 및 용도 전환비용을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 떨어진 가격”보다 중요한 것
이 물건은 9회 유찰을 거쳐 감정가의 16.78%에 해당하는 최저매각가까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다.
말소기준권리는 명확하고 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 권리 측면에서 긍정적입니다. 그러나 상가임대차 등록자의 보증금과 실제 점유관계가 불명확하고, 영업시설 특유의 임대수요·명도·인허가·재매각 문제도 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 적극 입찰하기보다, 임대차와 시설 상태를 확인하고 독립적인 시세 평가를 마친 뒤 판단해야 할 물건입니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 취득 후 사용·임대·매각이 가능한지입니다.
결론: 후순위 권리 소멸 구조는 유리하지만, 9회 유찰·특수용도·임대차 미확인·시세 검증 부족으로 종합적인 투자매력은 낮습니다. 권리 확인과 가격 검증 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.
