청주지방법원 2024타경33449. 충북 음성군 맹동면 두성리 스카이타워 3층 303호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 일부 노래연습장, 일부 유흥주점으로 확인됩니다. 권리의 출발점은 2016년 8월 9일 익산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 883,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 289,342,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 상업시설입니다. 상가 경매는 “감정가 대비 할인율”보다 임대 가능성, 업종 제한, 명도 난도, 재매각 가능성이 더 중요합니다. 특히 배당표상 채권 미배당이 크게 남는 구조이므로 낙찰 이후 이해관계 정리와 점유 확인을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 장성3길 13-5, 3층303호 (스카이타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일부 노래연습장, 일부 유흥주점 |
| 소유자 | 정재철 (2016.08.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 883,000,000원 / 289,342,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 589,503,529원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2016.08.09. 익산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 음성군 압류, 충북신용보증재단 가압류, 주식회사제이씨개발 가압류, 주식회사 신한은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사제이씨개발 가압류는 2024.03.07. 말소 내역도 확인됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
상가임대차 현황서상 등록자로 황복희가 확인됩니다. 다만 전입신고 기준일이 말소기준권리 이후인 2018.06.11이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·명도 확인은 입찰 전 보완해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 등록 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황복희 | 미상 | 2018.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 289,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,850,788원 |
| 1. 근저당 · 익산농업협동조합 | 376,480,000원 | 284,491,212원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제이씨개발 | 705,950,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 93,825,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,204,755,986원 중 예상 배당은 284,491,212원, 미배당은 920,264,774원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 단, 실제 배당은 당해세·상가임차인의 배당요건·집행비용 확정에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 32.77% | 289,342,000원 | 284,491,212원 | 920,264,774원 |
| 7회 유찰 시 | 26.21% | 231,473,600원 | 227,432,970원 | 977,323,016원 |
| 8회 유찰 시 | 20.97% | 185,178,880원 | 181,786,376원 | 1,022,969,610원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 공용터미널 북서쪽 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로인 원중로와 연계됩니다. 버스정류장 거리·배차간격·노선을 고려한 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상5층 건물 중 제3층 제303호입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 업종 적합성. 현재 이용상태가 일부 노래연습장·일부 유흥주점입니다. 동일 업종 승계인지, 다른 업종 전환인지에 따라 비용과 기간이 달라집니다.
- 점유 확인. 상가임대차 등록자는 있으나 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 명도 비용. 대항력 인수는 없더라도 영업시설·간판·집기·원상회복 협의가 비용으로 남을 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가의 공용부분 관리비는 낙찰자 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 6회 유찰은 가격 매력과 동시에 수요 부족의 신호입니다. 매입 후 임대·매각 기간을 길게 잡는 보수적 계획이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 시장성이 답이다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되는 구조입니다. 권리분석만 보면 큰 인수 폭탄은 보이지 않습니다. 하지만 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려온 이유는 단순히 “싸졌다”가 아니라, 근린시설·유흥주점 이용상태·임차 정보 미상·낮은 환금성이 겹쳐 있기 때문입니다. 결론은 권리는 가능, 가격은 보수적으로, 현장은 필수입니다.