23,969,000원
청주지방법원 2024타경33562. 충주시 엄정면 신만리의 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 223,224,020원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,969,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 입찰할 수 있는 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 이성태는 임대차계약일 2021.06.10, 주민등록일 2021.07.08, 점유개시일 2021.07.09, 확정일자 2021.07.08이며 건물 전부에 대한 주택임차권등기도 마쳤습니다. 보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 예상배당은 23,137,558원뿐입니다. 따라서 남는 156,862,442원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 족동2길 118-3 |
| 등기 대상 | [건물] 충청북도 충주시 엄정면 신만리 398-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 |
| 토지 | 405.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이봉수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,224,020원 / 23,969,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이성태 / 190,163,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
이 사건의 말소기준은 2024.07.09. 강제경매개시결정입니다. 과거 성심신용협동조합 근저당권 588,000,000원이 2021.01.18. 설정됐지만 2021.07.09. 말소됐습니다. 반면 이성태의 주민등록일과 확정일자는 2021.07.08.로, 현재 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 등기된 주택임차권 역시 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성태 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.07.08 | 2021.07.08 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 가격 구조 — 23,969,000원이 아니라 약 180,000,000원 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 커집니다. 그래서 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매와 가격 구조가 다릅니다.
| 회차 | 예상 낙찰기준액 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 23,969,000원 | 156,862,442원 | 180,831,442원 |
| 11회 유찰 시 | 19,175,200원 | 161,569,954원 | 180,745,154원 |
| 12회 유찰 시 | 15,340,160원 | 165,335,963원 | 180,676,123원 |
현재 회차에서 실질 부담은 180,831,442원입니다. 11회 유찰 시에도 180,745,154원, 12회 유찰 시에도 180,676,123원으로, 낙찰가 하락과 반대로 인수액이 증가해 실질취득액은 대체로 임차보증금 180,000,000원 부근에서 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 831,442원 |
| 1. 임차인 이성태 보증금 | 180,000,000원 | 23,137,558원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이성태 | 190,163,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 180,000,000원 중 현재 매각대금에서 23,137,558원이 배당되고, 부족분 156,862,442원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 831,442원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 엄정면 신만리 족동마을 북동측 인근으로, 주택·농경지·임야 등이 소재하는 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 간선도로가 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 405.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 38,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 매각조건과 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 현재 회차 기준 부족분 156,862,442원을 낙찰가와 별도로 부담하는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 10회 유찰됐지만 11회·12회로 내려가도 실질취득은 각각 180,745,154원·180,676,123원 수준입니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차권자와 신청채권자가 이성태로 동일하고 관련 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 언급돼 있으므로 계약서·배당요구·임차권등기명령 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 목록 3, 4는 지분매각입니다. 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 매각 제외 물건. 목록 1 지상 소유자 미상의 컨테이너(조립식 플라스틱)는 매각에서 제외됩니다.
- 시세 확인. 최저가가 아니라 실질취득 180,831,442원을 기준으로 인근 주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 ≠ 23,969,000원짜리 부동산”
이 물건을 평가할 때 가장 위험한 숫자는 오히려 최저매각가 23,969,000원입니다. 이 가격만 보면 감정가 223,224,020원짜리 물건이 크게 할인된 것처럼 보이지만, 선순위 임차인 이성태의 보증금 180,000,000원이 존재하고 현재 예상 미배당액 156,862,442원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 180,831,442원이며, 추가 유찰에도 약 180,000,000원 수준이 유지됩니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 상태에서는 이 금액이 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리부담까지 포함한 실질가격은 내려오지 않은 대항력 임차인 인수형입니다.