청주지방법원 2024타경33562. 충주시 엄정면 신만리, ‘족동마을’ 북동측 인근의 주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 용도지역은 계획관리지역, 토지면적은 405.0㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 223,224,020원짜리가 8회 유찰되어 최저가 37,451,000원까지 떨어진 극저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다.
등기부상 말소기준권리는 2021.01.18. 성심신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.09.20. 이성태의 주택임차권등기가 들어왔고, 2024.07.09. 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 그런데 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 보증금 180,000,000원, 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 입찰자는 이 물건을 대항력 인수형으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 족동2길 118-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이봉수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,224,020원 / 37,451,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성태 / 190,163,835원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후에도 ‘인수 문구’가 핵심
말소기준은 2021.01.18. 성심신용협동조합 근저당권입니다. 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기 역시 등기 순서만 보면 말소기준 이후 권리입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 미배당 잔액 인수가 적힌 점 때문에, 단순한 후순위 임차권 소멸형으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 크다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성태 | 건물의 전부 | 2021.07.08 / 2021.07.08 | 180,000,000원 | 인수주의 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 이성태는 임차권등기권자이자 신청채권자로도 나타납니다. 보증금은 180,000,000원이고, 현재 최저가 37,451,000원보다 훨씬 큽니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득 총액은 보증금 수준으로 고정됩니다.
③ 가격 판단 — 8회 유찰이어도 싸다고 말할 수 없다
감정가는 223,224,020원, 현재 최저가는 37,451,000원입니다. 하지만 인수형 임차인이 있는 구조에서는 최저가 비율보다 실질취득 비율을 먼저 봐야 합니다. 보증금 기준 실질취득 180,000,000원은 감정가의 80.64%입니다. 즉 숫자상 8회 유찰이지만, 매수인 관점의 경제적 부담은 감정가 대비 약 80% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,074,118원 |
| 1. 근저당 · 성심신용협동조합 | 588,000,000원 | 36,376,882원 |
| 2. 경매개시결정 · 이성태 | 190,163,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 778,163,835원 중 배당은 36,376,882원에 그치고, 부족액은 741,786,953원입니다. 별도 인수 문구가 있는 임차보증금은 매수인 부담 가능성을 별도로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 엄정면 신만리 소재 ‘족동마을’ 북동측 인근, 주택·농경지·임야가 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건물로, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지면적은 405.0㎡, 공시지가는 38,900원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 37,451,000원이 아니라, 보증금 인수까지 포함한 약 180,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 매각물건명세서의 대항 임차인·미배당 인수 문구, 임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구 내용을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 관계인 리스크. 이성태가 임차권자이자 경매신청채권자로 표시되어 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 제외 물건. 소유자 미상의 컨테이너는 매각 제외로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 점유·철거·사용문제를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 농촌지대 주택·토지 물건으로, 아파트형 환금성을 기대하기 어렵습니다. 실거주·사용 목적이 분명한 경우에만 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “보증금 1.8억”이 먼저다
이 물건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 223,224,020원이 8회 유찰되어 최저가 37,451,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 매각물건명세서상 대항 임차인과 미배당 잔액 인수 문구가 있고, 보증금은 180,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 낮아도 매수인 실질취득은 약 180,000,000원 기준으로 고정됩니다. 권리는 복잡하고, 가격 착시는 큽니다. 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.