149,414,000원
수원지방법원 2024타경12124. 동탄 더퍼스트타워투 1층 121호로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 조현철이 2023.11.29. 거래가액 877,459,660원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단의 가압류, 경매개시결정과 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 889,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,414,000원까지 내려왔습니다. 할인폭은 매우 크지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층121호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 제1층 제121호 · 사용승인일 2019.12.03. |
| 소유자 | 조현철 · 2023.11.29. 소유권이전 · 거래가액 877,459,660원 |
| 감정가 / 최저가 | 889,000,000원 / 149,414,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 623,174,158원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2023.11.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며, 이후 서울보증보험주식회사 가압류 70,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 52,947,000원, 주식회사국민은행의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다
현재 회차의 최저매각가는 149,414,000원으로 감정가 889,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 104,589,800원, 7회 유찰 시 73,212,860원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 149,414,000원 | 16.81% | 696,424,796원 |
| 6회 유찰 시 | 104,589,800원 | 11.76% | 740,621,457원 |
| 7회 유찰 시 | 73,212,860원 | 8.24% | 771,451,971원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,891,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 146,522,204원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,947,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 842,947,000원 중 예상 배당은 146,522,204원이며, 미배당은 696,424,796원입니다. 신청채권자 청구액 623,174,158원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 ‘기흥동탄IC’ 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·업무시설·아파트형공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측·북측은 폭 약 25-30미터, 동측·남측은 폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지는 평지·사다리형, 공장용지이고 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.12.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 889,000,000원 대비 최저가가 149,414,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매가를 직접 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·점포 구조·관리비·수익성·환금성 때문인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 가압류·경매개시·화성시 압류가 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 화성시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권과 관리비 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번이나 유찰됐는가’가 핵심
이 물건은 현재 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로, 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 889,000,000원에서 최저가 149,414,000원까지 내려오는 동안 5회 유찰됐다는 사실은 별도의 경고신호입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 권리는 단순하지만 가격의 적정성·실사용 수요·임대 가능성·재매각 환금성은 별도 검증이 필요한 근린시설입니다.
