304,927,000원
수원지방법원 2024타경12124. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 121호로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 조현철은 2023년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가 877,459,660원에 취득했고, 2023년 11월 29일 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단의 가압류와 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어오는 형태는 아닙니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 등기상 인수액과 별개로 현장 점유자와 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 또한 현재 최저가는 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 현재 상권과 임대수익을 비교할 실거래·임대료 기준이 확인되지 않아 가격의 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층121호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) · 20층 건물 내 1층 121호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2019.12.03 사용승인 |
| 소유자 | 조현철 (2023.11.15 매매, 거래가 877,459,660원) |
| 감정가 / 최저가 | 889,000,000원 / 304,927,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 623,174,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권보존과 두 차례의 신탁 이력이 있으나, 케이비부동산신탁주식회사와 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 각각 말소됐습니다. 현재 소유권은 2023년 11월 29일 조현철 앞으로 이전됐고, 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 서울보증보험주식회사 가압류 70,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 52,947,000원, 주식회사국민은행의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 화성시 압류액과 당해세 여부는 별도로 제시되지 않아 배당과 세금 우선순위는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 인수 0원과 명도 안전은 같은 말이 아니다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유자가 없다고 단정하거나, 점유자가 확인될 경우 곧바로 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리관계에 따른 계산입니다. 실제 점유자가 존재하면 명도 협의나 인도 절차가 필요할 수 있으므로, 입찰 전에 호실의 영업·공실 상태와 점유자를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 889,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 304,927,000원입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 304,927,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않습니다. 2023년 11월 15일 등기된 거래가 877,459,660원은 과거 취득가격일 뿐, 2026년 현재의 적정 시세를 직접 증명하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’, ‘시세차익이 크다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 304,927,000원 | 299,858,022원 | 543,088,978원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 213,448,900원 | 209,660,615원 | 633,286,385원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 149,414,230원 | 146,522,431원 | 696,424,569원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당이 곧 매수인의 인수금액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 304,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,068,978원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 299,858,022원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,947,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 842,947,000원 중 예상 배당액은 299,858,022원이며, 예상 미배당액은 543,088,978원입니다. 화성시 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 오피스텔·업무시설·아파트형공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측은 폭 약 25~30미터, 동측과 남측은 폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리구역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖췄으며, 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 121호의 공실·영업 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사업자등록 확인. 점유자가 있으면 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 다시 판정해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 매매가·보증금·월 임대료·공실기간을 조사해야 합니다.
- 관리비·공용비 확인. 관리사무소를 통해 관리비와 공용부분 관련 미납액을 확인해야 합니다.
- 화성시 압류 확인. 압류액과 당해세 여부가 명확하지 않으므로 세금 관련 배당순위와 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로, 계획하는 업종의 입점 가능 여부와 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 결론은 아직 이르다
이 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하고, 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 등기상 권리 구조는 비교적 정리돼 있습니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 304,927,000원으로 감정가의 34.3%이지만, 현재 시세와 임대수익을 검증할 비교값이 없고, 1층 근린시설이 3회 유찰됐으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 판단”입니다. 현장 점유·사업자등록·임대료·공실과 최신 매각서류가 확인되기 전에는 할인율만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.