청주지방법원 2024타경33708. 충주시 신니면 신청리 426-47 소재 단독주택 및 토지 성격의 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지는 지목 대, 면적 933.0㎡, 용도지역은 계획관리지역입니다. 권리만 보면 매수인이 금전으로 떠안을 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 지분매각이고, 등기상 공유자는 김병국 5분의 2, 서영선 5분의 3입니다. 경매개시결정도 서영선 지분을 중심으로 걸려 있어, 낙찰자는 일반적인 단독 소유 취득과 다르게 공유관계를 전제로 접근해야 합니다.
또 하나의 포인트는 공유자우선매수권입니다. 특별매각조건으로 공유자우선매수를 1회로 제한한다고 표시되어 있습니다. 외부 입찰자는 최고가를 써도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰 확정성이 떨어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “인수 0원이니 안전하다”고 볼 물건이 아니라, 지분·공유자·농촌 단독주택 환금성을 함께 가격에 반영해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 등기부상 부동산 | [건물] 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47 제가동호 |
| 공유자 | 김병국 5분의 2 · 서영선 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 281,081,020원 / 281,081,020원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성종합건설주식회사 / 333,442,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 지분 구조가 핵심
권리 계산상 말소기준은 2019.06.27 주덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김홍민 근저당권, 강제경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표 기준으로도 매수인이 떠안을 금전 인수는 0원으로 잡힙니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인 권리는 없지만 현장 확인 필수
확인된 임차인 권리 없음. 현재 계산상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 보증금·확정일자·전입 여부가 확인되지 않은 점유자가 현장에 있다면 대항력은 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 금전 인수. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 단독주택은 현장 점유와 실제 거주자를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 명확히 확인되지 않으므로, 전입세대·사업자등록·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,081,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,735,134원 |
| 1. 근저당 · 주덕농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김홍민 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신성종합건설주식회사 | 333,442,622원 | 98,345,886원 |
| 4. 경매개시결정 · 송계점 | 333,442,622원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강성봉 | 57,726,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 감정가 매각을 가정해도 총 채권 902,611,271원 중 276,345,886원만 배당되고, 미배당은 626,265,385원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 맞지만 단순 저가매수는 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,081,020원 | 98,345,886원 | 626,265,385원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,864,816원 | 42,916,709원 | 681,694,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,891,852원 | 0원 | 726,037,905원 | 0원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신의마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 자연림이 주로 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2)와 3)은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 933.0㎡, 지목 대, 공시지가 50,000원/㎡, 완경사 부정형 토지, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지는 접합니다.
- 공부 차이. 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 대지로 표시되어 있습니다.
- 매각 포함물. 제시외 건물, 수목 및 조경석, 관정, 태양열온수기, 태양광설비, 토굴이 매각에 포함됩니다.
- 건물 차이. 목록3 건물은 공부상 (철근)콘크리트지붕이나, 현황은 경사지붕 위 아스팔트슁글마감지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 등기상 공유자는 김병국 5분의 2, 서영선 5분의 3입니다. 낙찰 후 단독 사용·처분이 바로 가능한 구조인지 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수는 1회 제한 특별조건이 있으나, 외부 입찰자 입장에서는 낙찰 확정성 리스크가 남습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 전입세대, 사업자등록 여부를 대조해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물, 수목·조경석, 관정, 태양열온수기, 태양광설비, 토굴의 실제 위치와 가치, 철거·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 지목과 건물 지붕 현황 차이가 표시되어 있으므로, 공부·현황·감정평가 원본을 맞춰봐야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 아파트보다 매수층이 얇습니다. 지분 구조까지 겹치므로 재매각 기간과 가격 할인 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 회차에서도 미배당 626,265,385원이 남습니다. 채권자별 배당순위와 말소기준은 등기부·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “공유관계”가 더 크다
이 물건은 금전 인수액만 보면 매수인 부담이 0원으로 계산되는 말소형 구조입니다. 하지만 결론은 단순하지 않습니다. 지분매각이고, 공유자우선매수권이 있으며, 단독주택·토지 특유의 환금성 리스크가 있습니다. 감정가 281,081,020원 신건에서 바로 들어갈 이유를 찾으려면, 권리보다 먼저 공유관계 해소 가능성, 실제 점유자, 제시외 물건의 활용성, 재매각 가능 가격을 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 난도는 낮지 않습니다.