434,475,000원
청주지방법원 2024타경34848. 충주시 신니면 견학리 837의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 동·식물관련시설인 버섯재배사가 중심이고 일부는 사무실, 숙소·거실·주방·화장실로 이용 중입니다. 토지는 3,709.5㎡, 지목은 답이며 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 농업회사법인자연백화주식회사입니다.
등기상 말소기준은 2020.05.04 설정된 설성농업협동조합 근저당권 910,000,000원입니다. 이후 김완기 근저당권 200,000,000원, 안형훈 근저당권 273,000,000원, 충주시 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류 11,067,340원, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 견학리 837 · 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(버섯재배사) · 사무실 · 숙소·거실·주방·화장실 |
| 토지 | 3,709.5㎡ · 지목 답 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 판넬마감 · 에폭시 페인트 마감 · 플라스틱 프레임 창호 |
| 소유자 | 농업회사법인자연백화주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,325,913,000원 / 434,475,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 802,384,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준권리는 2020.05.04 설성농업협동조합의 근저당권 910,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 등기된 근저당·압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 / 법인 | 사용 근거 | 전입·등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문일수 | 주민등록표등본상 전입자 | 2017.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 농업기술 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태진 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.02.02 | 3,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
특히 문일수는 2022.12.16 설정된 김완기 근저당권의 채무자 문일수와 동일합니다. 따라서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 함께 확인해야 합니다. 단순히 전입일 하나만으로 인수액을 확정해서도, 반대로 관계인이라는 이유만으로 대항력을 배제해서도 안 됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 33%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 1,325,913,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 434,475,000원, 감정가 33% 수준입니다. 그러나 버섯재배사·사무실·숙소와 답이 결합된 물건이고, 농림지역·농업진흥구역이라는 이용 제한이 있으며, 말소기준 전 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 33%) | 434,475,000원 | 427,730,250원 | 966,337,090원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 26%) | 347,580,000원 | 341,913,880원 | 1,052,153,460원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 21%) | 278,064,000원 | 273,371,104원 | 1,120,696,236원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 434,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,744,750원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 설성농업협동조합 | 910,000,000원 | 427,730,250원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 김완기 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 안형훈 | 273,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,067,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,394,067,340원 중 예상 배당은 427,730,250원, 미배당은 966,337,090원입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 0원은 문일수의 보증금 미상 문제와 별개로 보아야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 신니면 견학리 ‘학성동마을’ 서쪽 인근이며, 주변은 농촌마을·축사·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도(3호선)와 노선버스정류장이 있습니다. 버스정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려한 대중교통 이용은 보통시됩니다.
- 이용. 동·식물관련시설인 버섯재배사로 이용 중인 부분이 중심이며, 일부는 버섯재배사 및 사무실, 일부는 숙소·거실·주방·화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 3,709.5㎡의 답으로, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 21,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 버섯재배사·사무실·숙소와 농지 성격이 결합되고, 농림지역·농업진흥구역의 이용 제한도 있어 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 7회 유찰이라는 경과도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문일수 보증금 확인. 2017.06.20 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 점유와 임대차 실체 확인. 문일수는 을구 10번 근저당권의 채무자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 포함해 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 상가 등록자 확인. 농업회사법인 주식회사 농업기술은 2024.01.11, 박태진은 2023.02.02 등록돼 있습니다. 두 등록자는 말소기준 이후로 대항력은 없지만 점유·명도관계는 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.02.14 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매 진행관계를 확인해야 합니다.
- 농지·용도 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이며 지목은 답입니다. 취득 후 이용계획과 관련 제한을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당표의 0원 오독 금지. 배당계산상 등기권리 인수 0원은 문일수 보증금 미상에 따른 임차인 인수위험까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 먼저 확인할 한 사람
현재 최저가는 434,475,000원으로 감정가 1,325,913,000원에서 7회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건의 결론을 최저가만으로 내리면 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당계산상 인수액도 0원이지만, 문일수는 2017.06.20 전입으로 2020.05.04 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 문일수는 대항력 가능·미상, 실질취득액은 확정 불가입니다.
여기에 버섯재배사·사무실·숙소와 답이 결합된 이용구조, 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역, 공매공고 부기등기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 33%니까 싸다”가 아니라, “선순위 전입자의 실체와 보증금이 확인돼야 가격 판단을 시작할 수 있다”가 핵심입니다.
