수원지방법원 2024타경12292. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 1층 102호, 이용상태는 1층 근린생활시설입니다. 소유자 정구철 씨가 2023.03.23 소유권을 취득했고, 같은 날 인천원예농업협동조합 근저당권 600,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 삼성카드·신한은행·우리카드·하나카드 가압류, 국·오산시·화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 붙은 권리라 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 바로 안전하다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 131,263,000원으로 감정가 781,000,000원의 16.8% 수준입니다. 5회나 유찰됐다는 것은 시장이 감정가뿐 아니라 여러 회차의 가격에도 쉽게 반응하지 않았다는 뜻입니다. 1층 근린시설은 아파트보다 임차수요·업종·공실·관리비·환금성의 영향을 크게 받으므로, 가격이 낮아진 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 1층102호 (세교동, 더퍼스트타워세교) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 현재 1층 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 정구철 (2023.03.23 소유권이전, 거래가액 746,827,851원) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 131,263,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천원예농업협동조합 / 540,243,991원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2023.03.23 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 신고된 임차인 보증금이나 확정일자 내역은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 표시되므로, 입찰 전 실제 점유자·영업자·관리비 체납 여부는 현장에서 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 인수 0원이어도 ‘현장 확인’은 필수
신고된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수형 물건처럼 낙찰가와 별도로 떠안을 임차보증금은 현재 배당표상 잡히지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 131,263,000원 + 인수 0원 = 131,263,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,637,682원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 600,000,000원 | 128,625,318원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,507,749원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 83,207,122원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 13,936,856원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,040,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권 730,692,405원 중 예상 배당은 128,625,318원이고, 전체 미배당은 602,067,087원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 배당 부족이 큰 다회유찰 물건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 시장 반응은 차갑다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 131,263,000원 | 128,625,318원 | 602,067,087원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 91,884,100원 | 89,830,186원 | 640,862,219원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 64,318,869원 | 62,761,129원 | 667,931,276원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세마역(1호선) 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세마역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상10층 건물 내 제1층 제102호이며 사용승인일은 2021.02.26입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 40m~50m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(세교지구) 등으로 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 131,263,000원입니다. 인수 0원이라도 관리비·원상복구·공실 기간 비용은 별도로 봐야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자, 사용승낙, 간판, 집기, 전입 또는 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담으로 다툼이 생길 수 있어 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국·오산시·화성시 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위 변동 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 파산 기록. 소유자 파산선고가 확인되므로 파산관재인, 매각절차 진행, 송달 관련 하자 여부를 매각서류에서 대조하세요.
- 수익성 역산. 월세·공실률·관리비·보증금 수준을 현장 중개업소에서 확인한 뒤, 기대수익률 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “왜 이렇게 내려왔나”가 먼저다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 뒤 권리들은 정리되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 구조는 단순하지 않습니다. 감정가 781,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 131,263,000원까지 내려왔다는 것은 시장이 이 상가의 임대·환금·점유 리스크를 이미 크게 할인하고 있다는 신호일 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단. 이 사건은 권리분석보다 상가 수익성 분석이 승부처입니다.
