청주지방법원 2024타경35483. 음성군 대소면 삼정리 18의 토지와 공장 관련 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 6,696㎡이고, 감정평가상 건물은 사무실 및 기숙사·창고, 경비실, 공장으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉤, ㉥도 일괄매각에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.08.26 중소기업은행 근저당권 978,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당 360,000,000원, 기술보증기금 가압류 997,750,000원, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 강성규의 전입일이 2019.08.27로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35483 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 삼정리 18 · 충청북도 음성군 대소면 대동로 683-47 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 사무실 및 기숙사·창고·경비실·공장 |
| 토지 | 6,696㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엠제이바이오주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,916,240원 / 1,101,386,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,338,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉤, ㉥ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 핵심
말소기준권리는 2020.08.26 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 현재 등기상 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임대차 관계에서는 강성규가 2019.08.27부터 등록돼 있어 말소기준보다 선순위입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 부담할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 막는 미확정 변수
| 이름 | 점유·등록 | 전입·등록일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한명우 | 목적물 2번 전부점유 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 이루카 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.10.30 | 1,000원 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강성규 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 점유부분 미상 | 2019.08.27 | 미상 | 2024.12.16 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
한명우와 주식회사 이루카는 말소기준권리 이후에 등록돼 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 강성규는 말소기준권리보다 먼저 등록돼 대항력이 있으며, 배당요구도 2024.12.16 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가 1,720,916,240원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,101,386,000원으로 내려왔고, 사건 시나리오상 감정가 64% 회차입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 공장에 대한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
특히 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 물건이 아니라 6,696㎡ 공장용지와 여러 건물을 일괄매각하는 공장형 부동산입니다. 토지와 건물의 이용상태, 제시외 건물, 점유관계, 경계확인까지 함께 봐야 하므로 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,101,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,413,860원 |
| 1. 을구 26번 근저당 · 중소기업은행 | 978,000,000원 | 978,000,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 109,972,140원 |
| 3. 갑구 28번 가압류 · 기술보증기금 | 997,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 2,335,750,000원, 예상 배당액은 1,087,972,140원, 미배당액은 1,247,777,860원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 강성규의 보증금도 미상이므로 이 표만으로 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 “삼한이마을” 남동측 인근으로, 전·답 등의 농경지와 단독주택, 중소규모 공장이 혼재하는 지방도변 인근 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 북동측 인근 왕복 2차선 대동로를 통해 제82번 지방도 대금로로 연계가 용이하고, 차량으로 약 15분 이내 거리에 중부고속도로 대소IC가 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,696㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형), 평지·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 113,100원/㎡입니다.
- 건물. 사무실 및 기숙사·창고 건물, 경비실, 공장 건물이 있고 기본 전기·위생·급배수 및 일부 난방설비가 확인됩니다.
- 경계. 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인에는 별도의 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표기도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성규 보증금 확인. 2019.08.27 등록으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금 원액, 확정일자, 실제 점유부분, 배당가능액과 미배당액을 반드시 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가만이 아니라 강성규에게 남는 미배당 보증금을 더한 금액으로 취득원가를 판단해야 합니다.
- 임차 관계 재확인. 한명우는 목적물 2번 전부점유, 주식회사 이루카와 강성규는 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인되므로 실제 사용·점유 현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. ㉠, ㉡, ㉢, ㉤, ㉥이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 현황과 감정평가 범위를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와의 경계가 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 토지 경계와 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고, 동종 공장·공장용지의 실제 거래 또는 매물 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당순위 확인. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금이다
현재 최저가는 1,101,386,000원으로 감정가 1,720,916,240원의 64% 회차까지 내려왔습니다. 등기만 놓고 보면 2020.08.26 중소기업은행 근저당 이후의 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 등기부가 아니라 2019.08.27 등록된 강성규의 선순위 임대차입니다.
보증금이 미상인 이상 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 64% 가격이 시장가 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 보증금과 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 공장형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
