청주지방법원 2024타경35605. 충주시 중앙탑면 용전리 충주시티자이 116동 1층 105호, 전용 59.9959㎡ 아파트입니다. 권리구조의 핵심은 현재 살아 있는 근저당이 아니라 2023.07.24 등기된 원성민의 주택임차권과 그보다 뒤인 2023.12.27 신용보증기금 가압류입니다. 기존 새북구새마을금고 근저당과 정기산업주식회사 근저당은 각각 2022.04.08과 2021.10.14 이미 말소됐습니다.

원성민은 전입일 2022.04.15, 점유개시일 2022.11.08, 확정일자 2022.11.07, 보증금 200,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 통상이라면 현재 최저가 156,800,000원에 낙찰될 때 집행비용을 제외한 배당 후 46,195,200원이 미배당되어 매수인에게 남는 인수형이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0

현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.27 신용보증기금 가압류 28,314,606원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 광양시 압류, 충주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 원성민의 주택임차권은 2023.07.24 등기되었고, 전입도 2022.04.15이어서 말소기준보다 앞섭니다. 등기자료상 그대로라면 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건은 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 확약과 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다. 이 보증금은 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 봐야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인과 승계채권을 중복 합산하면 안 된다

이상진은 2024.01.31 전입으로 말소기준일 2023.12.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 금액관계 자체는 확인이 필요하지만, 제공된 권리판정상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 이번 사건은 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐도 156,800,000원

확약이 없었다면 현재 회차에서 매수인 부담은 최저가 156,800,000원에 룰상 미배당 46,195,200원을 더해 보증금 200,000,000원 수준으로 고정되는 구조였습니다. 그러나 이번에는 확약과 특별매각조건 때문에 실질 인수가 0원이므로, 실질취득액은 현재 최저가 156,800,000원입니다.

충주시티자이 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 189,416,666원, 최신 거래는 2026.08 195,000,000원입니다. 현재 실질취득 156,800,000원은 최근 12개월 평균의 82.8%입니다. 이 사건은 전체 과거 평균을 근거로 싸다고 평가하는 것이 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 가격이 낮은 구간에 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

배당 시뮬레이션만 보면 원성민 보증금에서 46,195,200원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서와 관련 특별매각조건이 있으므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 확약이 있으므로 유찰돼도 실질취득은 낙찰가와 함께 내려간다

확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 200,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 원성민 보증금의 실질 인수가 0원이므로, 유찰 시 실질취득도 각 회차 매각가와 함께 낮아집니다. 이 점이 일반적인 대항력 인수형과 가장 크게 다른 부분입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주중앙탑초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층 건물의 1층 105호이며 사용승인일은 2017.11.29입니다.
• 단지. 충주시티자이 1,596세대, 대상면적 59.9959㎡이며 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 남측으로 노폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음, 위반건축물 여부도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서와 특별매각조건 결정 내용을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
• 원성민 임차권등기 처리. 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
• 이상진 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·광양시·충주시 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 189,416,666원과 최신 거래 195,000,000원은 여러 층의 거래가 섞인 수치입니다. 본건은 1층 105호이므로 개별 상태를 반드시 반영해야 합니다.
• 7회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 반복 유찰 원인이 권리문제 해소 이전의 조건인지, 1층·점유·물건상태 때문인지 구분해서 확인하세요.

맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약으로 가격형”

이 사건을 확약서 없이 보면 결론은 단순합니다. 원성민의 보증금 200,000,000원이 감정가 196,000,000원보다도 크고, 현재 최저가 156,800,000원에선 룰상 미배당 46,195,200원이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그 상태라면 최저가가 낮아 보여도 실질취득은 보증금 수준으로 고정되므로 “82.8%라 싸다”는 판단을 해서는 안 됩니다.

하지만 이번 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했고 관련 특별매각조건이 정해졌습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 156,800,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 189,416,666원 대비 82.8%로 가격대는 낮습니다.

다만 7회 유찰, 1층, 세금 압류와 현재 점유 확인은 남아 있습니다. 권리 핵심은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 입찰 전에는 특별매각조건과 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다. 이 물건의 승부처는 더 이상 “선순위 보증금을 떠안느냐”보다 확약의 효력을 정확히 확인하고, 1층의 실제 시장가치를 얼마로 보느냐에 있습니다.