청주지방법원 2024타경35605. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘충주시티자이’ 116동 1층 105호, 전용 59.9959㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)이고, 2017.11.29 사용승인된 지하3층·지상17층 건물 내 1층 물건입니다. 소유자 이승수 씨가 2019.12.01 매매로 취득했고, 등기상 거래가액은 173,100,000원입니다.
이 사건의 함정은 “5회 유찰”이라는 숫자 뒤에 숨어 있습니다. 말소기준은 2023.12.27 신용보증기금 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.04.15 전입, 2022.11.07 확정일자를 가진 원성민 임차인의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 200,000,000원이고, 현재 최저가 기준 예상배당은 62,669,932원에 그칩니다. 나머지 137,330,068원이 바로 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51, 116동 1층105호 (충주시티자이) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9959㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 지하3층 지상17층 중 1층 |
| 소유자 | 이승수 (2020.03.30 소유권이전, 거래가액 173,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 64,226,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,365,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권등기가 핵심
말소기준은 2023.12.27 갑구 8번 신용보증기금 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 광양시 압류, 충주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그 앞에 원성민 임차권등기가 있다는 점입니다. 원성민은 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.11.07, 임차권등기 2023.07.24로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유·권원 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원성민 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.15 확정 2022.11.07 배당요구 2023.07.24 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 현재 회차 미배당 137,330,068원 인수 승계 아님 |
| 이상진 | 주민등록표등본상 전입자 · 미상 | 전입 2024.01.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입으로 인수 대상 아님 승계 아님 |
실제 위험은 원성민 임차권등기입니다. 이상진은 전입일이 2024.01.31로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않는 전입자이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조는 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
충주시티자이 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 표면 최저가는 실거래 평균의 35.8%처럼 보이지만, 인수금까지 반영한 실질취득 201,556,068원은 실거래 평균 179,291,666원보다 22,264,402원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 12 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 9 | 182,500,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 20 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 179,291,666원 |
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 64,226,000원 | 137,330,068원 | 201,556,068원 | 시세 평균 초과 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 51,380,800원 | 149,944,054원 | 201,324,854원 | 시세 평균 초과 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 41,104,640원 | 160,035,244원 | 201,139,884원 | 시세 평균 초과 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차인 미배당분이 커집니다. 이 사건도 6회·7회로 더 유찰돼도 실질취득은 계속 201,000,000원 안팎입니다. “다음 회차에 더 싸진다”가 아니라 “보증금 인수 비중만 커진다”에 가깝습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,556,068원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 원성민 보증금 | 200,000,000원 | 62,669,932원 | 부족분 137,330,068원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새북구새마을금고 | 90,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 정기산업주식회사 | 10,386,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,365,520원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당과 인수금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층 건물 내 1층 105호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평탄지로 아파트 건부지이며, 남측으로 노폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 충주시티자이는 1,596세대, 2017.11.29 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만, 이 물건은 실질취득이 평균 거래가보다 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 64,226,000원이 아니라 실질취득 201,556,068원입니다.
- 원성민 임차권등기 확인. 보증금 200,000,000원, 전입 2022.04.15, 확정 2022.11.07, 임차권등기 2023.07.24입니다. 미배당 잔액 인수 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 확인. 이상진은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 점유관계와 명도 난이도는 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·광양시·충주시 압류가 있어 실제 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 시세 상한 재설정. 최근 실거래 평균 179,291,666원, 최고 193,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 최고가도 넘습니다.
- 명도 비용 반영. 임차권등기 임차인과 주민등록 전입자가 확인되므로 인도명령·협의·소송 가능 비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·세금 체납 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “2억 보증금”이 먼저다
이 물건은 유찰 횟수만 보면 아주 싸 보입니다. 감정가 196,000,000원짜리 아파트가 현재 64,226,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 원성민 임차권등기 보증금 200,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 137,330,068원을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 실질취득은 201,556,068원입니다. 이는 최근 실거래 평균 179,291,666원보다 높고, 최고 거래가 193,000,000원도 넘어섭니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수금이 늘어 총부담은 약 2.01억으로 유지됩니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담이 크고, 가격도 시세 대비 불리합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 들어갈 물건이 아닙니다.