청주지방법원 2024타경35803. 충주기업도시 안쪽의 미진 이지비아 제102동 3층 303호, 전용 59.9941㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로, 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 구조입니다. 이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 박상국 명의의 주택임차권등기 보증금 175,000,000원이 있었지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의를 제출했습니다. 둘째, 그래서 실질 인수는 0원으로 정리되더라도 실질취득 172,000,000원이 실거래 평균보다 높다는 점입니다.
권리만 보면 “확약으로 큰 불이 꺼진 사건”입니다. 그러나 가격으로 보면 아직 보수적이어야 합니다. 최근 동일 면적 실거래 12건의 평균은 157,416,666원, 최고가도 166,000,000원입니다. 현재 최저가 172,000,000원은 평균보다 약 14,583,334원 높고, 최고 실거래보다도 6,000,000원 높습니다. 대항력 포기서가 있다고 해서 싸지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189, 102동 3층303호 (미진 이지비아) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9941㎡ · 17층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 현관, 발코니 등) |
| 소유자 | 이승수 (2018.05.28 매매, 거래가액 170,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,141,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 정리
등기 흐름상 기준 권리로 보는 것은 2017.12.13 성서농업협동조합 근저당권 88,800,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 충주시 압류, 수성구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가장 중요한 권리는 2023.07.20 등기된 박상국의 주택임차권입니다. 보증금 175,000,000원, 전입 2021.12.17, 확정일자 2021.11.22, 범위는 전유부분 건물 전부입니다.
② 임차인·전입자 표 — 확약 적용 범위를 나눠 봐야 한다
| 이름 | 용도·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상국 | 주거 · 전유부분 건물의 전부 · 임차권등기 | 2021.12.17 / 2021.11.22 | 175,000,000원 | 2023.07.20 | 확약 인수 0원* 승계인 신청채권자 |
| 설은주 | 주민등록표등본상 전입자 · 미상 | 2024.04.08 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 점유 확인 |
| 이나연 | 주민등록표등본상 전입자 · 미상 | 2024.04.08 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 점유 확인 |
실제 확인해야 할 사람은 두 갈래입니다. 첫째, 박상국 임차권은 보증금 175,000,000원짜리 큰 권리였으나 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의로 실질 인수 0원입니다. 둘째, 설은주·이나연은 2024.04.08 전입자로 기준 권리 이후 전입이라 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금과 실제 점유 관계가 미상인 전입자이므로, 확약 밖의 명도·사실관계 확인 리스크는 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 후에도 비싸다
미진이지비아 59.99㎡대 최근 실거래 12건입니다. 비교군의 평균은 157,416,666원이고, 거래 범위는 145,000,000원~166,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 17 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 20 | 159,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,416,666원 |
현재 실질취득은 172,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 109.3%이고, 실거래 최고가 166,000,000원보다도 높습니다. 확약으로 박상국 임차권 인수가 0원이 되더라도, 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 172,000,000원으로 해야 합니다. 그 기준에서는 아직 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 성서농업협동조합 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 28,314,606원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,141,688원 | 51,677,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,256,294원 중 168,792,000원이 배당되고, 미배당은 133,464,294원입니다. 매수인 인수는 0원으로 보되, 이는 박상국 임차권에 관한 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의를 전제로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 메리트가 생긴다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 133,464,294원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 167,382,694원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 194,517,414원 | 0원 |
확약이 유지된다면 유찰이 진행돼도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그래서 투자 판단의 중심은 “권리 인수”가 아니라 “가격이 실거래 평균 아래로 내려오는가”입니다. 137,600,000원 구간은 실거래 평균보다 낮아지지만, 현재 172,000,000원은 평균보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 충주기업도시 소재 중앙탑고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 포레나 서충주아파트 등 아파트단지로 형성되어 있습니다.
- 생활환경. 상가, 관공서, 금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 접근이 용이하고, 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.14 사용승인, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 중 3층 303호입니다. 도시가스 개별보일러, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역 등이며 공시지가 360,200원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 782세대, 동일 면적 최근 12건 거래가 확인되지만 거래 범위가 145,000,000원~166,000,000원으로 분산되어 있습니다. 가격을 높게 잡으면 되팔 때 부담이 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 박상국 임차권의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.19 제출된 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의가 전제입니다. 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 반드시 대조하세요.
- 확약 범위 분리. 포기서 효력은 박상국 임차권에 한정됩니다. 설은주·이나연 전입자는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 약하지만, 현장 점유와 보증금 사실관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 172,000,000원은 실거래 평균 157,416,666원의 109.3%입니다. 현재가 입찰은 가격 메리트가 아니라 권리 정리 기대에 베팅하는 형태입니다.
- 배당 미충족. 주택도시보증공사 청구액 185,141,688원 중 예상배당은 51,677,394원입니다. 미배당이 크지만 확약이 유효하다면 매수인 인수로 보지 않습니다.
- 관리비·명도. 아파트는 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 인도 문제가 생길 수 있습니다. 관리사무소와 현장 확인이 필요합니다.
- 기일·최저가 대조. 6회 유찰 표기와 최저가 172,000,000원이 함께 보입니다. 입찰 전 매각기일, 최저매각가, 보증금, 특별매각조건을 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 “172,000,000원에 살 가치”
이 물건의 가장 큰 위험은 박상국 임차권 175,000,000원이었습니다. 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의가 유효하다면 그 위험은 실질적으로 0원 처리됩니다. 그래서 권리만 보면 큰 불은 꺼졌습니다. 하지만 매수 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실질취득 172,000,000원은 실거래 평균 157,416,666원보다 높고, 최고 실거래 166,000,000원보다도 높습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 불합격에 가깝습니다. 확약 원본 확인 후에도 현재가에는 보수적으로 접근하고, 가격이 실거래 평균 아래로 내려오는지 보는 전략이 더 안전합니다.
