청주지방법원 2025타경71. 충주시 안림동 98-43 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가의 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 2,259㎡이고 지목은 과수원이며, 자연녹지지역·자연경관지구에 포함됩니다. 등기상 소유자는 주식회사나눔입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2025년 1월 3일 설정된 충주야현신용협동조합의 을구 1번 근저당권 768,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 432,000,000원이 추가로 설정됐고, 이후 임의경매개시결정과 충주시 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경71 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 안림동 98-43 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사나눔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,217,391,000원 / 623,304,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 51.2% |
| 청구금액 | 1,112,968,230원 |
| 토지 | 2,259㎡ · 과수원 · 자연녹지지역 · 자연경관지구 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 말소기준인 을구 1번 근저당권과 을구 2번 근저당권, 임의경매개시결정, 충주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 7월 2일의 가처분은 목적 달성 후 2025년 1월 3일 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 623,304,000원으로 감정가 1,217,391,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 498,643,200원, 5회 유찰 시 398,914,560원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래가 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 완성 주택과 달리 사용승인 미취득 건물과 매각 제외 구조물이 함께 존재하므로 단순 할인율보다 물건의 법적·물리적 상태를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 623,304,000원 | 614,670,960원 | 585,329,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 498,643,200원 | 491,256,768원 | 708,743,232원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 398,914,560원 | 392,529,756원 | 807,470,244원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 623,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,633,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 충주야현신용협동조합 | 768,000,000원 | 614,670,960원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 충주야현신용협동조합 | 432,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,200,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당액은 614,670,960원, 미배당은 585,329,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체의 핵심 위험
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 지목이 과수원이지만 농지취득자격증명이 필요하지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 일반목구조 밀반목구조지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 냉난방설비 및 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물 표시. 감정 관련 자료의 위반 여부는 없음으로 표시돼 있으나, 별도로 목록 4 건축물은 사용승인 미취득 상태입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주시 안림동 남산골프랜드 서측 인근에 소재하며, 주위는 전답과 주택 등이 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통여건을 포함한 전체적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연경관지구에 포함됩니다.
- 토지. 면적 2,259㎡, 지목 과수원, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 114,900원/㎡입니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부 재확인. 목록 4 건물의 사용승인 미취득 상태와 건축물대장 부존재가 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 범위 확인. 목록 3 지상 컨테이너 구조물과 수목이 매각에서 제외되므로 현황·경계·소유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 각 목록의 토지·건물 관계와 현황을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%이지만 비교 실거래가가 없으므로 주변 거래와 실제 활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 재확인. 임차인은 없고 등기상 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 인수 0원의 소멸형입니다. 임차인도 없고, 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 사용승인 미취득 건물과 매각 제외 구조물입니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없는 만큼 그 할인율 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
권리 인수는 0원, 물건 실사는 필수. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 먼저 “무엇을 실제로 취득하고, 그 상태로 어떻게 사용할 수 있느냐”를 정확히 확인하는 데 있습니다.