청주지방법원 2025타경71. 충주시 안림동 98-43 소재 부동산을 대상으로 한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사나눔, 신청채권자는 충주야현신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,112,968,230원으로, 현재 최저매각가 498,643,000원보다 큽니다.

등기부를 보면 충주야현신용협동조합이 설정한 근저당권이 두 건 있습니다. 채권최고액은 각각 768,000,000원과 432,000,000원으로, 합계 1,200,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 2025.01.03. 등기되었으며, 첫 번째 근저당권이 말소기준권리로 표시되어 있습니다.

문제는 등기보다 물건의 구성입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정요항표의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 더구나 매각물건명세서에는 사용승인을 받지 않은 건축물과 매각에서 제외되는 구조물이 명시돼 있습니다. 단순한 주택 경매로 접근하기 어려운 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 두 건, 매각으로 소멸

말소기준권리는 2025.01.03. 접수 제111호, 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 충주야현신용협동조합이고 채무자는 주식회사나눔입니다. 채권최고액은 768,000,000원입니다.

같은 날 접수 제112호로 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 432,000,000원입니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정 및 충주시 압류도 소멸 대상입니다.

② 가격 분석 — 감정가 41%가 곧 시세 할인은 아니다

최초 감정가는 1,217,391,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 498,643,000원으로 하락했습니다. 감정가 대비 비율은 40.96%입니다.

5회·6회 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 실제 다음 회차의 매각가격과 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다.

표면적인 가격 하락 폭은 큽니다. 하지만 이 물건의 실제 거래 시세와 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익이 확보됐다고 판단할 수 없습니다.

특히 일반적인 주택과 달리 사용승인이 없는 건축물, 매각 제외 구조물, 과수원 지목 토지가 함께 존재합니다. 정상적으로 사용·처분할 수 있는 범위와 추가 비용을 평가하지 않으면 감정가 대비 할인율만으로는 경제성을 설명할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 498,643,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,386,430원을 제외한 491,256,570원이 첫 번째 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 두 번째 근저당권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계 1,200,000,000원을 기준으로 계산한 전체 미배당액은 708,743,430원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 공동담보 배당과 세금 등 배당순위에 따른 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액을 이용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표가 아니며, 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 매각물건명세서 — 가격보다 먼저 봐야 할 특이사항

이 사건은 일괄매각입니다. 따라서 개별 목록의 권리·현황·매각 포함 여부를 분리해 파악한 뒤, 매각 대상 전체를 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 특히 목록 3의 제외 물건과 목록 4의 미승인 건축물은 낙찰 이후 예상하지 못한 비용이나 활용 제약으로 이어질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 충주시 안림동 남산골프랜드 서측 인근에 소재합니다. 주변에는 전답과 주택 등이 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통여건 등을 종합한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트구조 및 일반목구조의 2층 건물로 기재되어 있습니다. 기본적인 냉난방설비와 위생 급배수설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 토지 규모. 토지 관련 자료상 면적은 2,259.0㎡이며, 지목은 과수원, 지형은 완경사·사다리형입니다. 이 면적을 건축물의 대지면적이나 매각 전체 목록별 면적으로 임의 배분해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연경관지구에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 성장관리계획구역과는 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 114,900원/㎡입니다. 공시지가를 실거래 시세나 전체 매각 대상의 시장가치로 그대로 사용할 수는 없습니다.
• 도로. 토지의 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 실제 진입로의 현황과 이용 권원은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 토지·주택·미승인 건축물 및 매각 제외 물건이 복합적으로 관련된 사건입니다. 처분과 활용에 대한 불확실성이 환금성 판단의 주요 변수입니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 건축물 사용승인. 목록 4의 미사용승인 상태, 건축물대장 부존재 사유, 법적 활용 가능성과 행정상 조치 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 목록 3의 컨테이너구조물과 수목의 실제 소유자 및 설치·점유 관계를 조사해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각 대상인 각 목록의 위치·면적·건물 현황과 등기·감정평가 내용을 대조해야 합니다.
• 토지 이용 제한. 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역 등으로 인한 이용·건축 제한을 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 신고된 실제 임차인은 0명이지만 현장 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 주거·사용자와 점유 권원을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 근저당권에는 안림동 98-41, 98-42, 98-43 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 전체 범위와 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 사례, 토지가치, 건축물의 적법한 활용가치, 예상 보완·철거비용 등을 확인한 뒤 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 예정된 2026.10.26. 매각의 진행 여부와 최종 공고·정정·변경사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축 관련 공부와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 취득하는가

이 물건의 출발점은 감정가 1,217,391,000원입니다. 현재 최저매각가는 498,643,000원으로, 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 41%까지 내려왔습니다. 외형상 가격 인하 폭은 상당합니다.

권리관계도 상대적으로 단순합니다. 근저당권 두 건과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 신고된 임차인은 없습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 이 사건의 승부처는 말소되는 근저당권이 아닙니다. 사용승인을 받지 않은 목록 4 건축물과 매각에서 제외되는 목록 3의 컨테이너구조물·수목입니다. 여기에 자연녹지지역 및 경관 관련 제한과 일괄매각 구조까지 검토해야 합니다.

최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저평가를 주장할 근거도 부족합니다. 권리관계는 비교적 정리되어 있으나, 물건의 적법성과 활용·처분 위험이 크므로 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 사용승인 문제, 매각 범위, 현장 점유 및 시장가치가 확인된 후에야 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다.

결론: 등기상 권리는 비교적 명확하지만 물건 자체의 위험은 높습니다. 감정가 41%만 보고 응찰하기에는 확인해야 할 사항이 많은 사건입니다.