청주지방법원 2025타경71. 충북 충주시 안림동 98-43의 연립/다세대 및 토지가 함께 걸린 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사나눔 단독소유이고, 신청채권자는 충주야현신용협동조합입니다. 말소기준은 2025.01.03 접수된 을구 1번 근저당권 768,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 432,000,000원도 설정되어 있으며, 이후 임의경매개시결정과 충주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 흐름만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 이 물건은 평범한 주거용 아파트형 경매가 아닙니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 자연녹지지역·자연경관지구에 위치합니다. 또 매각물건명세서상 지목이 과수원인 토지는 농지취득자격증명이 불요하다고 표시되어 있으나, 지상 소유자 미상의 컨테이너구조물 및 수목은 평가와 매각에서 제외됩니다. 여기에 건축물 사용승인 및 건축물대장 부재까지 겹쳐, 입찰 전 실물·인허가·점유 상태 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경71 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 안림동 98-43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 토지면적 2,259.0㎡ · 지목 과수원 · 공시지가 114,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사나눔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,217,391,000원 / 973,913,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 1,112,968,230원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 물건 정리가 관건
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다. 2024.07.02 가처분은 추가 근저당권설정등기청구권 보전을 위한 것이고, 2025.01.03 가처분 목적 달성으로 말소 등기가 존재합니다. 그 뒤 설정된 을구 1번·2번 근저당과 이후 경매개시결정·압류는 매각절차에서 정리되는 흐름입니다.
② 현재 가격 — 최저가 9.739억은 ‘권리 안전’보다 ‘환금성’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 973,913,000원으로 감정가 1,217,391,000원의 80%입니다. 단순 주거용 집합건물이라면 1회 유찰은 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 자연녹지지역 토지와 사용승인 전 건축물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 실질적인 투자 판단은 최저가 할인율보다 사용 가능성, 정리비용, 재매각 용이성을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 973,913,000원 | 961,773,870원 | 238,226,130원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 779,130,400원 | 768,939,096원 | 431,060,904원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 623,304,320원 | 614,671,277원 | 585,328,723원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수금액은 0원으로 유지되지만, 채권 미배당은 커집니다. 이는 매수인에게 직접 승계되는 금액은 아니지만, 채권자 회수 부족이 큰 물건이라는 뜻입니다. 권리 안전성만으로 가격을 후하게 볼 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,913,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,139,130원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 충주야현신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 충주야현신용협동조합 | 432,000,000원 | 193,773,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 먼저 공제하면 채권자 총 배당은 961,773,870원이고, 채권 총액 1,200,000,000원 중 238,226,130원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 충청북도 충주시 안림동 “남산골프랜드” 서측 인근에 소재합니다. 주위는 전답, 주택 등이 위치하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려한 전체적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조, 일반목구조 밀반목구조지붕 2층 건물로 외벽은 치장벽돌마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 냉난방설비와 위생 급배수설비 등을 갖추었습니다.
- 토지 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역에 해당하고 성장관리계획구역에 접합니다.
- 토지 형상. 토지면적 2,259.0㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 확인. 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물이고 건축물대장이 존재하지 않으므로, 사용·증축·대출·매각 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건. 지상 소유자 미상의 컨테이너구조물 및 수목은 평가와 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 철거·인도·소유권 분쟁 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조. 토지와 건축물이 함께 매각되므로, 일부만 보고 가격을 산정하면 안 됩니다. 토지 용도지역과 건축물 사용 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 지목이 과수원이나 농지취득자격증명은 불요로 표시되어 있습니다. 다만 실제 이용상태와 관할 확인은 별도로 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 238,226,130원 발생합니다. 직접 인수는 아니지만 권리자 회수 부족과 물건 회수성 저하의 신호로 볼 수 있습니다.
- 현장 확인. 주위환경이 전답·주택 혼재지역이고 교통상황은 보통입니다. 환금성은 일반 아파트보다 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 필요 시 건축·토지 전문가 자문을 받아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “사용 가능한 물건인가”가 먼저다
이 사건은 임차인 보증금 인수나 대항력 리스크가 보이는 사건은 아닙니다. 권리만 보면 단순하고, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 973,913,000원입니다. 그러나 물건 자체가 쉽지 않습니다. 사용승인이 되지 않은 건축물, 건축물대장 부재, 평가·매각 제외된 지상 구조물과 수목, 자연녹지지역 토지가 함께 걸려 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 물건성은 보류. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 낙찰 후 실제로 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는지를 확인하는 경매입니다.