청주지방법원 2025타경156. 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층이고, 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 정린구·정성구로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 신청채권자는 금왕신용협동조합이며 청구액은 244,894,244원입니다. 등기상 가압류와 가등기, 임차권등기가 얽혀 있고, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유 관계자들의 보증금이 가장 큰 변수입니다.
매수인이 실제 부담하는 금액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 616,427,000원에 낙찰된다고 하더라도 최종 취득비용은 더 높아질 수 있습니다. 확인 가능한 시세 정보도 없어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격상의 할인율을 동일하게 취급할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 토지면적 | 619.0㎡ (지적상 면적 · 매각 범위 별도 확인) |
| 소유자 | 정린구(2분의 1) · 정성구(2분의 1) |
| 감정가 | 963,167,900원 |
| 최저매각가 | 616,427,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 금왕신용협동조합 |
| 청구금액 | 244,894,244원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 옥탑 26㎡ 포함 |
| 점유관계 | 복수 임차·전입 관계자 조사 · 실제 점유 및 보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심
권리분석상 기준으로 표시된 권리는 2024.08.12 박정훈의 가압류(30,000,000원)입니다. 한편 2019.02.01 설정된 금왕신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 기존 근저당권이 남아 있는 것으로 가정해 권리순서를 판단해서는 안 됩니다.
이후 등기된 주식회사바이오시스의 가압류와 서문수의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 서문수 가등기는 담보가등기 여부 등 법적 성격을 확인할 필요가 있습니다. 후순위 가등기라는 사실만으로 관련 위험의 검토를 생략해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 위험
임차·전입 관련 명단에는 12명이 기재되어 있습니다. 다만 주민등록표상 전입자로만 확인되는 사람도 있어 이들이 모두 독립된 임대차계약의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사례는 표시되지 않았으며, 실제 임대차계약 수와 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 307호 전부 |
2012.07.09 | 2,500원* | 대항력 표시 有 | 확인 필요 | 매수인 인수로 표시 · 금액 단위와 실제 계약 확인 |
| 조자연 전입자 · 점유 부분 미상 |
2024.12.09 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 기준권리 이후 전입 · 실제 임대차관계 확인 |
| 김재동 전입자 · 점유 부분 미상 |
2021.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 보증금 및 점유 확인 |
| 이아라 전입자 · 점유 부분 미상 |
2023.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 보증금 및 점유 확인 |
| 김완희 전입자 · 점유 부분 미상 |
2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 기준권리 이전 전입 · 보증금 확인 |
| 김태윤 전입자 · 점유 부분 미상 |
2021.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 보증금 및 점유 확인 |
| 이영찬 전입자 · 점유 부분 미상 |
2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 확정·배당요구 | 확정일자 2022.02.15 · 배당요구 2025.02.12 |
| 김태원 전입자 · 점유 부분 미상 |
2021.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 보증금 및 점유 확인 |
| 김선미 전입자 · 점유 부분 미상 |
2023.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 확정·배당요구 | 확정일자 2023.05.10 · 배당요구 2025.02.10 |
| 한상금 전입자 · 점유 부분 미상 |
2023.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 확정·배당요구 | 확정일자 2023.05.06 · 배당요구 2025.02.05 |
| 전상진 4층 404호 27㎡ · 임차권등기 |
2021.12.21 | 30,000,000원 | 대항력 표시 有 | 확정·배당요구 | 확정일자 2021.12.21 · 임차권등기 2024.10.10 |
| 일부터 주거 · 성명 확인 필요 |
2022.04.04 | 0원 기재* | 가능·미상 | 미상 | 확정일자 2025.02.18 · 보증금 및 인적사항 재확인 |
* 이수현의 보증금은 2,500원으로 기재되어 있으나 실제 계약금액과 금액 단위 확인이 필요합니다. '일부터' 명의 역시 성명 확인이 필요하며, 보증금 0원 기재만으로 무보증금 점유라고 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 표시는 선순위 전입사실을 고려한 위험 구분으로, 실제 주택 인도와 임대차관계 등 법적 요건이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가보다 중요한 미배당 보증금
현재 회차의 최저매각가는 616,427,000원입니다. 배당 가정표에는 이수현의 매수인 인수보증금이 2,500원으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 수치는 다른 선순위 점유자들의 미상 보증금을 반영한 확정 총인수액이 아닙니다.
| 회차별 가정 | 최저매각가 | 기재된 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가 64% |
616,427,000원 | 2,500원 + 미확정 | 확정 불가 |
| 7회 유찰 시 감정가 51% |
493,141,600원 | 2,500원 + 미확정 | 확정 불가 |
| 8회 유찰 시 감정가 41% |
394,513,280원 | 2,500원 + 미확정 | 확정 불가 |
회차별 최저매각가가 낮아지는 것은 사실이지만 최저가 하락이 실질취득비용의 동일한 하락을 보장하지 않습니다. 특히 선순위 임차인이 미배당 보증금 전액 또는 일부를 매수인에게 청구할 수 있다면, 낙찰가 절감효과는 상당 부분 상쇄될 수 있습니다.
동일 용도·유사 위치의 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않았으므로 616,427,000원이 실제 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 가격 비교는 모든 보증금 인수액을 확인한 이후 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,427,000원 가정)
아래는 현재 매각가를 전제로 한 잠정 배당 가정입니다. 기재된 채권과 집행비용만 배분한 결과이며, 실제 배당순위를 확정한 법원의 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,564,270원 |
| 1. 임차인 전상진 · 우선변제 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 매수인 인수 · 이수현 | 2,500원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박정훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바이오시스 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 507,862,730원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·그 밖의 임차인 배당·기타 권리관계는 완전히 반영되지 않았으며, 이수현의 인수액도 검증이 필요합니다. 소유자 잔여액 507,862,730원은 이러한 제한이 있는 가정상 잔액으로 실제 소유자 교부액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 무극중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 변색벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 알루미늄샷시 이중창과 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중입니다. 다수 전입자의 실제 점유부분과 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 619.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면으로 표시됩니다. 공시지가는 176,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등의 제한이 표시됩니다.
- 제시외 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑 26㎡가 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 감정대상 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 읍 소재지 내 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건으로, 개별 아파트 세대와 다른 수요구조를 갖습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시장가격과 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인별 보증금 전수확인. 이수현·전상진 외 보증금 미상 점유자의 실제 임대차계약서와 보증금, 점유부분을 확인하세요. 주민등록상 전입자와 실제 독립 임차인을 구분해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제 순위. 전입일만으로 최종 대항력을 확정하지 말고 주택 인도, 확정일자 및 배당요구 여부를 종합 확인하세요. 이영찬·김선미·한상금·전상진의 우선변제 관계는 특히 중요합니다.
- 이수현 보증금 단위. 2,500원 기재가 실제 보증금과 일치하는지 원본 계약서와 매각물건명세서로 확인하세요. 확인 전에는 매수인 인수액을 2,500원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 전상진의 2021.12.21 전입·확정일자와 2024.10.10 임차권등기 및 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가등기 성격 확인. 서문수의 2024.11.21 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 법적 성격과 소멸 여부를 검토하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 금왕신용협동조합의 청구액 244,894,244원에 대해 배당액이 0원으로 표시된 경위와 기존 근저당권의 말소 경위를 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각. 건물 전체와 토지의 권리범위, 소유지분, 제시외 옥탑 26㎡의 포함 상태를 원본 감정평가서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 모든 임차인의 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산한 후 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실제 취득비용으로 시세와 비교하세요.
- 명도·관리비·체납 확인. 실제 점유자와 명도 가능성, 체납 관리비, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 안전한 할인”
이 물건의 핵심은 감정가 963,167,900원에서 최저매각가 616,427,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 낙찰 후 매수인이 얼마의 임차보증금을 추가로 부담해야 하는지 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
전상진의 30,000,000원 임차보증금과 이수현의 2,500원 기재액 외에도 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 있습니다. 특히 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있어, 낙찰가만을 기준으로 수익성을 계산하는 접근은 위험합니다.
게다가 금왕신용협동조합의 청구금액 244,894,244원과 예상배당액 0원 사이의 불일치도 확인해야 합니다. 여기에 가등기 성격 및 토지·건물의 매각 범위까지 검증한 후에야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 판단 보류입니다. 우선 모든 임차인의 법적 지위, 보증금, 예상 배당액과 인수액을 확정하고, 그 실질취득액을 검증 가능한 거래시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 단순히 6회 유찰·감정가 64%라는 이유로 입찰을 긍정적으로 판단할 근거는 부족합니다.
