청주지방법원 2025타경156. 충북 음성군 금왕읍 무극리 535-10 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층이며 실제로는 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 619.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 소유자는 정린구·정성구 각 2분의 1 공유입니다.
이 사건은 일반적인 “근저당 이후 임차인만 정리하면 되는” 구조가 아닙니다. 2019.02.01. 설정됐던 금왕신용협동조합 근저당권 312,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2024.08.12. 박정훈의 가압류 30,000,000원입니다. 따라서 그보다 먼저 전입한 점유자는 낙찰 후에도 보증금 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 가능성이 핵심 위험이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경156 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 토지 | 619.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 정린구 2분의 1 · 정성구 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 963,167,900원 / 770,534,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금왕신용협동조합 / 244,894,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑 26㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 더 빠르다
2019.02.01. 금왕신용협동조합 근저당권 312,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.08.12. 박정훈 가압류 30,000,000원입니다. 이후의 주식회사바이오시스 가압류 40,000,000원, 서문수 가등기, 전상진의 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 2,500원보다 ‘미상 보증금’이 핵심
전입·임차 관련 인원은 총 12명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 말소기준일 2024.08.12.보다 늦게 전입한 조자연을 제외하면 11명이 기준일 이전 전입입니다. 다만 보증금이나 임대차 내용이 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 307호 전부 | 2012.07.09 | 미상 | 2,500원 | 대항력 있음 | 미상 | 2,500원 인수 |
| 조자연 | 미상 | 2024.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재동 | 미상 | 2021.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
| 이아라 | 미상 | 2023.08.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
| 김완희 | 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
| 김태윤 | 미상 | 2021.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
| 이영찬 | 미상 | 2022.02.15 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 미배당 잔액 가능 |
| 김태원 | 미상 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
| 김선미 | 미상 | 2023.05.10 | 2023.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 미배당 잔액 가능 |
| 한상금 | 미상 | 2023.08.09 | 2023.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 미배당 잔액 가능 |
| 전상진 | 4층 404호 27㎡ | 2021.12.21 | 2021.12.21 | 30,000,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 현 추정배당 전액 |
| 일부터 | 주거 | 2022.04.04 | 2025.02.18 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 770,534,000원으로 감정가 963,167,900원의 80%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 616,427,200원, 7회 유찰 시 493,141,760원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 단순히 낙찰가만 내려가는 구조로 볼 수 없습니다. 대항 가능한 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 정리되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이므로, “감정가 대비 80%까지 내려왔으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 시세와 비교할 수 있는 실거래 가격 근거도 없으므로 가격 메리트 자체를 확정하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 770,534,000원 | 0원 | 2,500원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 616,427,200원 | 0원 | 2,500원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 493,141,760원 | 0원 | 2,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 770,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,105,340원 |
| 1. 임차인 전상진 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이수현 보증금 | 2,500원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박정훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바이오시스 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 660,428,660원 |
집행비용은 10,105,340원으로 추정됐고, 전상진 30,000,000원, 박정훈 30,000,000원, 주식회사바이오시스 40,000,000원은 현재 가정에서 전액 배당됩니다. 이수현의 2,500원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 배당은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무극중학교 서측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 변색벽돌 쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급수·급탕 겸용 위생설비와 도시가스를 이용한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 619.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 176,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑 26㎡가 제시외 건물로 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 11명 호실 확정. 각 전입자의 실제 점유 호실과 임대차계약 존재 여부를 현황조사·명세서·전입세대 확인자료로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 김재동·이아라·김완희·김태윤·이영찬·김태원·김선미·한상금·일부터의 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정하기 어렵습니다.
- 전상진 배당 확인. 전입 2021.12.21., 확정일자 2021.12.21., 보증금 30,000,000원이며 현재 추정배당에서는 전액 변제됩니다.
- 이수현 인수 확인. 307호 전부, 전입 2012.07.09., 보증금 2,500원으로 현재 추정에서는 전액 매수인 인수입니다.
- 가등기 원인 확인. 서문수 명의 가등기의 성격과 담보가등기 해당 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 신청채권 구조 확인. 금왕신용협동조합 청구액 244,894,244원과 이미 말소된 2019년 근저당권, 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 5회 유찰을 할인으로만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가 80%이나 미배당 임차보증금이 추가되면 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 옥탑 26㎡ 제시외 건물의 현황 및 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “770,534,000원”이 최종 취득가격은 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 80%라는 숫자도 아닙니다. 2024.08.12. 말소기준보다 앞선 전입자가 11명이라는 사실입니다. 이수현의 보증금 2,500원은 현재 추정상 전액 인수되고, 전상진 30,000,000원은 현 배당가정에서는 전액 변제됩니다. 그러나 다수 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 770,534,000원만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 대체로 매각 소멸 구조이지만, 임차보증금 승계 위험과 가등기 성격 확인, 신청채권자 배당구조 대조가 남아 있습니다. 이미 5회 유찰된 다가구주택·토지 일괄매각이라는 점까지 감안하면, 입찰 전 선순위 임대차를 전부 수치화하지 못한 상태에서 가격만 보고 들어가기에는 위험도가 높습니다. 결론은 “가격 검토보다 임차보증금 확정이 먼저”입니다.
