감정가 대비 최저가는 41%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인 이수현이 있고, 매각물건명세서에도 “대항할 수 있는 임차인 있음”이 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
청주지방법원 2025타경156. 충북 음성군 금왕읍 무극리 535-10 소재 다가구주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 963,167,900원이고, 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 394,514,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2019.02.01 금왕신용협동조합 근저당권이고, 그보다 앞서 전입한 임차인이 확인됩니다.
특히 이수현은 2012.07.09 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 2,500원으로 기재되어 있고, 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 이 사건은 “최저가가 감정가 대비 낮다”보다 인수·점유·가등기 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정린구 지분 2분의 1 · 정성구 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 963,167,900원 / 394,514,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금왕신용협동조합 / 244,894,244원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당, 그러나 선순위 점유가 있다
등기부상 말소기준권리는 2019.02.01 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 가압류, 가등기, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 4번 가등기는 담보가등기로 표시되어 있어 실제 법적 성격과 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 선순위 대항력 1명
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 목적물 별지도면 (사)부분 307호 전부 | 2012.07.09 / 미상 | 2,500원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 조자연 | 미상 | 2024.12.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재동 | 미상 | 2021.11.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이아라 | 미상 | 2023.08.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김완희 | 미상 | 2024.07.15 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태윤 | 미상 | 2021.02.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영찬 | 미상 | 2022.02.15 / 2022.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태원 | 미상 | 2021.12.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선미 | 미상 | 2023.05.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상금 | 미상 | 2023.08.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전상진 | 도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ. 각 점을 순차로 | 2021.12.21 / 2021.12.21 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 일부터 | 미상 | 미상 / 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 이 표의 기준상 실제 임차인은 12명으로 봅니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 전입자가 여럿 있어, 명도와 배당관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,323,196원 |
| 인수. 임차인 이수현 보증금 | 2,500원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 금왕신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박정훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사바이오시스 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,190,804원 |
현재 회차 매각가 394,514,000원 가정 시 채권자 총 청구 382,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 6,190,804원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 ‘무극중학교’ 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통시되는 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 변색벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알루미늄샷시 이중창 마감입니다.
- 설비. 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 토지면적은 619.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 176,700원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑 26㎡가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 인수. 이수현은 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 미상 점유자 확인. 여러 전입자의 보증금·점유부분이 미상입니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 담보가등기로 표시되어 있으나, 원본 서류로 성격과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 여부를 감정평가서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 매각가 315,611,200원, 6회 유찰 시 252,488,960원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 71,607,357원, 133,845,885원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 건 인수와 점유다
이 사건은 4회 유찰로 최저매각가가 394,514,000원까지 내려왔습니다. 하지만 다가구주택은 가격보다 권리와 점유가 먼저입니다. 이수현은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 명시되어 있습니다. 또 보증금·점유부분이 미상인 전입자가 여럿이고, 가등기 확인도 남아 있습니다. 싸게 보이는 숫자에 앞서, 실질취득가와 인수위험을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.