청주지방법원 2025타경309. 충주시 충인동 327에 있는 건물과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설·주차장, 2층 근린생활시설, 3층 다가구주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 토지는 212㎡, 지목은 대, 일반상업지역이고 공시지가는 873,700원/㎡입니다.
감정가 920,786,760원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 301,723,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 전입자 3명의 선순위 가능성입니다. 전입일이 모두 말소기준권리인 2023.09.27보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 충인동 327 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설·주차장 · 2층 근린생활시설 · 3층 다가구주택 |
| 소유자 | 장경철 2분의 1 · 장지예 2분의 1 |
| 토지 | 212㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 920,786,760원 / 301,723,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연수새마을금고 / 437,948,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.27 가압류
말소기준권리는 2023.09.27 김광태의 가압류 73,500,000원입니다. 이후 삼성카드주식회사 28,497,041원, 롯데카드주식회사 49,501,277원, 농협은행주식회사 13,106,519원, 충북신용보증재단 28,200,000원의 가압류와 충주시 압류, 2025.02.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 전입자 3명 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나화중 | 2016.11.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나유경 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나승유 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.09.27보다 빠릅니다. 그러나 주민등록표상 전입 사실과 보증금·확정일자 미상이라는 정보만으로는 임대차보증금의 존재와 액수를 확정할 수 없습니다. 따라서 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,024,122원 |
| 1. 가압류 · 김광태 | 73,500,000원 | 73,500,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 28,497,041원 | 28,497,041원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 49,501,277원 | 49,501,277원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,106,519원 | 13,106,519원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,200,000원 | 28,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,894,041원 |
현재 회차 예상배당은 채권 합계 192,804,837원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 103,894,041원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인율보다 임차 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 감정가 33% | 301,723,000원 | 192,804,837원 | 0원 | 103,894,041원 |
| 6회 유찰 · 감정가 26% | 241,378,400원 | 192,804,837원 | 0원 | 44,394,265원 |
| 7회 유찰 · 감정가 21% | 193,102,720원 | 189,599,282원 | 3,205,555원 | 0원 |
숫자만 보면 감정가 33%인 현재 회차가 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 301,723,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 전입자 3명의 보증금까지 미상이므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 충인동 “충주자유시장” 내에 있으며, 주위는 주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설·주차장, 2층은 근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 212㎡의 대지로 일반상업지역·방화지구에 속하며, 소로3류에 접합니다.
- 형상. 평지·부정형·소로각지이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나화중 확인. 2016.11.14 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 나유경·나승유 확인. 두 사람 모두 2021.04.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 가족관계·점유관계·임대차관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력 있는 임대차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
- 연수새마을금고 권리 확인. 신청채권액 437,948,270원과 예상배당 0원의 관계를 등기부·경매기록 원문에서 대조해야 합니다.
- 파산절차 확인. 장경철 지분의 2025.04.18 파산선고결정과 현재 경매절차의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 상가·주택 복합 점유 확인. 1·2층 근린생활시설과 3층 다가구주택의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저
이 사건은 감정가 920,786,760원에서 5회 유찰되어 최저가가 301,723,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 가장 중요한 숫자는 할인율이 아닙니다. 나화중은 2016.11.14, 나유경·나승유는 2021.04.07 전입하여 모두 2023.09.27 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라는 결과만으로 실질취득가 301,723,000원이라고 확정해서는 안 됩니다. 임대차보증금의 존재와 대항력이 확인되면 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 여기에 5회 유찰, 근린생활시설과 다가구주택의 복합 이용, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 결론은 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 고위험 확인형 사건입니다.
