377,154,000원
청주지방법원 2025타경309. 충주시 충인동 327, 충주자유시장 내에 있는 토지와 3층 건물입니다. 감정상 이용상태는 1층 근린생활시설·주차장, 2층 근린생활시설, 3층 다가구주택입니다. 아파트처럼 단순 주거형으로 보면 안 되고, 상가 운영성·주거 임대·시장 내 환금성을 함께 봐야 하는 복합 물건입니다.
말소기준은 2003.08.12 연수새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주민등록표상 전입자 3명이 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로, 현재 자료 기준으로는 낙찰자가 떠안을 대항력 보증금은 없습니다. 문제는 인수권리가 아니라 세금 압류 가능성과 배당 부족, 그리고 복합용도 물건의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 충인동 327 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설·주차장, 2층 근린생활시설, 3층 다가구주택 |
| 토지 | 대 · 212.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 873,700원/㎡ · 소로각지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 장경철 2분의 1, 장지예 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 920,786,760원 / 377,154,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연수새마을금고 / 437,948,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 연수새마을금고 근저당권 252,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 364,000,000원도 배당을 받지만, 현재 최저가 기준으로는 일부만 배당되고 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차인 — 전입자는 있으나 대항력 인수는 없다
주민등록표상 전입자 3명이 확인됩니다. 모두 말소기준권리인 2003.08.12 근저당권보다 늦게 전입했기 때문에, 보증금이 확인되지 않더라도 현재 권리순위상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 사용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나화중 | 2016.11.14 · 주민등록표상 전입자 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 나유경 | 2021.04.07 · 주민등록표상 전입자 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 나승유 | 2021.04.07 · 주민등록표상 전입자 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 377,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,080,156원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 연수새마을금고 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 연수새마을금고 | 364,000,000원 | 119,073,844원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 1,059,474원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 3,147,622원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사신라저축은행 | 4,673,616원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 3,121,020원 | 0원 |
| 7. 갑구 22번 가압류 · 김광태 | 73,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 28,497,041원 | 0원 |
| 9. 갑구 24번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 49,501,277원 | 0원 |
| 10. 갑구 25번 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,106,519원 | 0원 |
| 11. 갑구 26번 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 377,154,000원 기준 채권 총액 820,806,569원 중 371,073,844원이 배당되고, 449,732,725원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 충인동 “충주자유시장” 내에 소재합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설·주차장, 2층은 근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 단일 주거 물건보다 운영·임대·명도 확인 범위가 넓습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층입니다. 1~3층 위생·급배수설비, 3층 난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력은 낮은 난도. 전입자 3명은 모두 2003.08.12 말소기준권리 이후 전입입니다. 현재 자료상 매수인 인수 보증금은 0원입니다.
- 명도는 별도 실무. 3층 다가구주택 이용 중인 복합건물이므로, 실제 점유자·사용 부분·이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 여부에 따라 배당순위를 바꿀 수 있습니다. 배당표와 낙찰 후 협상 구도에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 449,732,725원이 발생합니다. 5회 유찰 시 524,107,494원, 6회 유찰 시 583,607,309원으로 부족액이 커집니다.
- 복합용도 환금성. 충주자유시장 내 근린생활시설·다가구주택 물건입니다. 상가 임대수요, 주거 임대수요, 공실, 수선비, 주차 활용을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유관계와 세금 관련 배당 가능성을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부는 실사다
이 물건은 최저가가 377,154,000원까지 내려왔고, 전입자 3명도 모두 말소기준권리 이후라 대항력 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 큰 틀은 어렵지 않습니다. 하지만 감정가 대비 41%라는 숫자만 보고 단순 저가매수로 접근하기에는, 국세·지방세 압류 7건과 449,732,725원 미배당, 근린생활시설·다가구주택 복합용도라는 변수가 큽니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 가격은 실사 후 결정. 현장 점유와 세금, 시장 내 임대·환금성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.