등기상 인수는 0원, 그러나 3회 유찰의 핵심은 ‘복합 용도와 매각범위’ — 충주 주덕읍 화곡리

청주지방법원 2025타경477. 충주시 주덕읍 화곡리 소재 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 등기 권리관계의 기준점은 2021.06.15. 설정된 수협은행 근저당권 238,800,000원입니다. 이후 2024년에 등기된 가압류 4건과 2025.02.19. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건은 권리보다 부동산의 구성과 실제 이용 상태가 더 어렵습니다. 건물은 동·식물관련시설이지만 폐창고로 이용되는 부분, 교회·주택·계단실, 창고·판매장 등으로 나뉘며, 토지 일부는 공부상 양어장이지만 주거용 건부지·교회·양어장 등으로 함께 이용되고 있습니다. 일부 컨테이너와 철구조물·교회철탑·이동주택은 평가와 매각에서 제외되므로 낙찰 후 철거·점유·사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.06.15. 수협은행 근저당권입니다. 2024년에 설정된 수협은행·농업협동조합중앙회·농협은행·농림수산업자신용보증기금 관리기관의 가압류와 2025.02.19. 강제경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 그 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 현황과 매각범위 — 낙찰 대상과 제외 대상을 나눠야 한다

• 일괄매각. 여러 토지와 건물을 묶어 매각하며 제시외건물 3-1부터 3-4까지는 매각에 포함됩니다.
• 소재불명 건물. 가동호 2층 관리사는 기준시점에 소재불명이고 철거된 것으로 탐문됐습니다.
• 건물 실제 용도. 가동호는 동·식물관련시설이나 폐창고이고, 부속건물은 창고입니다. 나동호는 1층 교회, 2층 주택, 옥탑 1층 계단실이며 부속건물은 창고·판매장 등으로 이용됩니다.
• 매각 제외. 컨테이너, 비닐하우스, 철구조물, 교회철탑 및 컨테이너형 이동주택 중 일부는 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 토지 포함 평가. 콘크리트 포장, 담장, 석축, 수목, 관정, 배관 및 양어장 구성 구조물 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목이 양어장이지만 일단으로 주거용 건부지·교회·양어장 등으로 이용되고 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 406,462,000원 가정)

총 채권액 734,127,030원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 399,997,380원이며, 미배당은 334,129,650원입니다. 농업협동조합중앙회 가압류부터 일부 미배당이 발생하고 그 뒤 채권은 배당받지 못합니다. 그러나 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 미배당액을 매수인이 인수하지는 않습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 화곡리 일대. 곰실마을 서측 인근 농촌지대이며 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 분산 토지. 감정 대상에는 주덕읍 신양리의 신양교차로·마치마을 인근 토지와 신니면 견학리 양촌제 인근 토지도 포함돼 위치별 접근성과 이용성이 다릅니다.
• 토지 규제. 생산관리지역·농림지역·자연녹지지역·계획관리지역이 목록별로 존재하며 농업진흥구역, 철도보호지구, 보전산지·임업용산지 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 접근성 차이. 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부는 인근까지만 접근 가능하고 대중교통이 원거리 또는 다소 근거리로 평가됐습니다.
• 환금성. 주택·교회·창고·판매장·폐창고·양어장과 농경지·자연림이 함께 구성돼 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 경계 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 매각 제외 컨테이너·철구조물·교회철탑·이동주택의 위치를 도면과 현장에서 구분해야 합니다.
• 소재불명 부분 확인. 철거된 것으로 탐문된 가동호 2층 관리사의 실제 멸실 여부와 건축물대장·등기 정리 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 교회·주택·창고·판매장별 점유자와 명도 범위를 조사해야 합니다.
• 토지별 규제 확인. 농업진흥구역·산지·철도보호지구·가축사육제한구역 등 목록별 규제가 달라 개발·용도변경 가능성을 개별 검토해야 합니다.
• 공부와 현황 대조. 양어장 지목과 주거용 건부지·교회·양어장 이용상태의 차이, 옥탑 계단실 및 제시외건물의 적법성을 대조해야 합니다.
• 가격 산정. 감정가 대비 51.2%라는 할인율보다 철거·보수·명도·분할 활용·재매각 비용을 반영한 실사용가치를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
• 기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06이므로 매각 결과와 이후 진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.06.15. 수협은행 근저당권을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 대상은 일반적인 주택 한 채가 아니라 폐창고·교회·주택·창고·판매장·양어장과 여러 토지를 함께 다루는 복합 자산입니다.

3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려온 것은 분명한 숫자이지만, 그 자체가 가격 메리트를 보증하지는 않습니다. 매각 포함·제외 물건의 경계, 소재불명 건물, 공부와 현황의 차이, 임대관계, 토지별 규제와 재매각 가능성까지 비용으로 환산해야 합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 현황·활용·환금성은 보수적 검토입니다.