숫자만 보면 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려온 대형 공장·창고 물건입니다. 하지만 김종권 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라, 매수인 실질취득은 단순히 최저가 4,160,700,000원으로 확정할 수 없습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없고, 보증금·점유·명도 확인이 먼저입니다.
청주지방법원 2025타경583. 음성군 맹동면 용촌리 소재 대형 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 창고, 사무실 및 숙소, 공장(창고), 자원순환시설(창고), 사무실로 잡혀 있어 일반 주거용 물건이 아니라 공장·창고성 사업용 부동산으로 봐야 합니다. 감정가가 8,126,367,070원인데 3회 유찰로 최저가가 4,160,700,000원까지 낮아졌습니다.
문제는 가격표가 아니라 점유와 권리입니다. 말소기준은 2022.02.23 신한은행 근저당권입니다. 이후 신한은행 추가 근저당, 서진전력 근저당, 김용준 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2015.08.04 전입한 김종권은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 취급하고 실질취득액을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 167-5 |
| 등기상 건물 | [건물] 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 183-19 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고, 사무실 및 숙소, 공장(창고), 자원순환시설(창고), 사무실 |
| 소유자 | 주식회사에스알씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 8,126,367,070원 / 4,160,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 7,004,965,817원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 신한은행, 그러나 전입자 확인이 핵심
말소기준권리는 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신한은행 추가 근저당, 서진전력 근저당, 김용준 근저당 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 초점은 소멸권리가 아니라 말소기준일보다 빠른 주민등록 전입자입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 실질 인수액은 “0원”으로 확정하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 확인 대상 2건
| 성명 / 명칭 | 구분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엘케이알씨(주) | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종권 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2015.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
엘케이알씨(주)는 등록일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 쪽으로 정리됩니다. 반면 김종권은 전입일이 앞서므로 단순 소멸로 처리하기 어렵습니다. 보증금이 미상인 점유자는 “대항력 있음”으로 단정하지 말고 “대항력 가능·미상”으로 두고, 실제 임대차계약·점유 상태·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,160,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 44,007,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광혜원농업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,120,000,000원 | 3,120,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,036,000,000원 | 86,693,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,992,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사서진전력 | 53,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김용준 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,351,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 4,116,693,000원, 미배당은 5,234,307,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김종권 보증금이 확인되면 실질취득과 배당판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 “용촌보건진료소” 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입 가능하고, 인근 시내버스정류장과 지방도가 경유하여 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 창고, 사무실 및 숙소, 공장(창고), 사무실, 자원순환시설(창고)로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골조 판넬지붕 단층, 일반철골구조 판넬지붕 단층 및 2층 건물이 포함됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 걸쳐 있으며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업나지입니다.
- 환금성. 대형 공장·창고성 물건은 일반 주거용보다 매수층이 좁습니다. 3회 유찰은 가격 매력 신호인 동시에 환금성 부담의 신호로도 읽어야 합니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 물건은 일괄매각 조건입니다. 개별 건물·토지만 분리해 접근하기 어렵습니다.
- 면적 확인. 목록 17은 대장면적 189㎡이나 건축물대장 도면 및 현황은 153㎡로 목측 평가됐습니다.
- 관정설비. 목록 12 지상의 관정설비는 건물에 포함해 평가되어 매각에 포함됩니다.
- 김종권 점유 확인. 전입일이 2015.08.04입니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 엘케이알씨(주) 확인. 상가임대차 등록일은 2023.06.15로 말소기준 이후이나, 사용 부분·점유 여부·원상회복 범위는 확인 대상입니다.
- 사업장 인수 비용. 공장·창고·자원순환시설 성격상 잔치물, 설비, 폐기물, 원상회복, 명도 비용이 낙찰가 외 비용으로 붙을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 건축물대장 도면을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 “확정 가능한 총취득가”
이 사건은 감정가 8,126,367,070원에서 최저가 4,160,700,000원까지 내려온 큰 물건입니다. 표면상 할인율은 큽니다. 그러나 사업용 부동산은 주거용보다 환금성이 낮고, 이 물건은 임대관계가 미상이며, 말소기준 전 전입자가 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 실질취득은 4,160,700,000원 + 미상입니다.
결론은 분명합니다. 권리상 후순위 담보권은 대체로 매각으로 정리되지만, 김종권의 점유·보증금 확인 전에는 공격적인 입찰가를 쓰기 어렵습니다. 이 물건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “총취득가를 확정할 수 있는가”가 승부처입니다.
