청주지방법원 2025타경682. 충주시 연수동 278-2에 위치한 토지와 영유아보육시설 건물에 관한 임의경매입니다. 토지는 2,676㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 2층이며, 감정평가 당시 영유아보육시설로 이용되던 건물이 공실 상태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 전인문이고, 말소기준권리는 2004년 설정된 주식회사조흥은행의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
이 물건의 특징은 오래된 선순위 근저당권을 시작으로 신한은행 명의의 후순위 근저당권이 여러 차례 설정되어 있다는 점입니다. 채권최고액 합계는 1,230,000,000원이며, 그 후 2025타경682와 2026타경18의 임의경매개시결정이 각각 등기됐습니다. 이들 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 권리 소멸과 투자 타당성은 서로 다른 문제입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌어도 영유아보육시설의 실제 매매가격, 전용 가능성, 운영 수요, 향후 매각 가능성을 확인하지 않고 저가 낙찰이라고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건에는 매각에 포함되는 야외시설과 제외되는 컨테이너가 있어, 낙찰 후 취득 범위를 정확히 구별하는 것도 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 278-2 도로명주소: 충청북도 충주시 막은대미재길 8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 영유아보육시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 2층 |
| 토지면적 | 2,676㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 감정 이용상태 | 영유아보육시설 · 조사 당시 공실 |
| 소유자 | 전인문 (단독소유) |
| 감정가 | 3,225,583,630원 |
| 최저매각가 | 1,321,199,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구금액 | 722,911,328원 |
| 말소기준권리 | 2004.12.08 · 을구 1번 · 주식회사조흥은행 근저당권 |
| 토지 용도지역 | 자연녹지지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 공시지가 | 334,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당권 7건, 매각으로 소멸
권리의 출발점은 2004.12.08 설정된 조흥은행 근저당권입니다. 이후 2016년부터 2023년까지 신한은행 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 채권최고액 기준으로 조흥은행 390,000,000원, 신한은행 840,000,000원이며, 합계 1,230,000,000원입니다.
을구 6번과 7번 근저당권에는 채무자가 당초 늘푸른나무어린이집으로 기재됐다가 2025.02.27 전인문으로 경정된 기록이 있습니다. 이는 기존 근저당권의 채무자 표시 경정으로, 별도의 신규 근저당권으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 채무잔액과 배당 대상 채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다.
② 가격 분석 — 59.04% 하락이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 3,225,583,630원에서 현재 최저매각가 1,321,199,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 1,904,384,630원 낮으며, 현재 가격은 감정가의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이것은 감정가와 경매 최저가 사이의 차이일 뿐입니다.
특히 이 건은 일반 아파트처럼 같은 평형의 거래가격을 단순 비교하기 어려운 특수 목적 시설입니다. 어린이집 운영을 목적으로 매수하는 경우와 다른 용도로 활용하려는 경우의 가치가 달라질 수 있습니다. 용도변경 및 재활용 가능성은 별도 인허가 검토가 필요하며, 공실 상태가 곧 자유로운 용도변경 가능성을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,321,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,611,990원 |
| 1. 을구 1번 · 조흥은행 근저당권 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 5번 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 6번 · 신한은행 근저당권 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 7. 을구 7번 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,230,000,000원 | 1,230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 75,587,010원 |
집행비용 15,611,990원, 채권자 배당 1,230,000,000원, 소유자 잔여 75,587,010원으로 매각대금 1,321,199,000원과 일치합니다. 집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 우선변제채권 등에 따라 최종 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 1,321,199,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,056,959,200원 | 186,010,392원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 845,567,360원 | 395,288,314원 | 0원 |
현재 최저가로 매각되면 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션상 채권자 전액 배당이 가능하고, 소유자에게 75,587,010원이 남습니다. 반면 5회 유찰 시에는 186,010,392원, 6회 유찰 시에는 395,288,314원의 채권자 미배당이 예상됩니다.
여기서 중요한 것은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무를 구별하는 것입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면, 배당이 부족하다는 이유만으로 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 실제 점유·임차관계에서 별도의 인수사항이 드러나는 경우에는 이 가정이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 연수동 소재 충주연수휴먼시아7단지아파트 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 2,676㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 현재 시설과 다른 용도로 활용하려면 해당 토지의 건축·개발행위 및 용도변경 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층으로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지 및 인테리어 마감입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 조사됐습니다.
- 이용상태. 영유아보육시설로 사용되던 건물이 조사 당시 공실 상태였습니다. 현재의 운영 여부, 시설 상태와 재가동에 필요한 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 별도 시설의 법적 상태와 매각 포함 범위는 독립적으로 점검해야 합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 보육시설은 용도에 맞는 실수요자 확보가 중요합니다. 4회 유찰 이력과 공실 상태를 고려하면, 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용수요와 재매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑥ 매각 범위 — 포함되는 시설과 제외되는 시설
이 경매는 일괄매각으로 진행됩니다. 토지와 건물 외에도 지상에 있는 여러 제시외 시설이 매각에 포함되지만, 모든 시설을 취득하는 것은 아닙니다. 특히 컨테이너는 평가 및 매각 대상에서 제외되어 있습니다.
| 시설 | 매각 포함 여부 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 소규모 야외수영장 | 포함 | 목록 1 지상 |
| 제시외 수목·조경수 | 포함 | 목록 1 지상 |
| 어린이 야외놀이시설 | 포함 | 목록 1 지상 |
| 제시외 2-1, 2-2 | 포함 | 매각 포함 대상 |
| 컨테이너 | 제외 | 평가 및 매각 제외 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 주변 특수시설 및 토지 거래사례, 보육시설 운영수익 가능성, 대체 사용 시 가치 등을 검토하여 1,321,199,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 검토. 반복 유찰 자체가 시세 할인 증거는 아닙니다. 용도 제한, 시설 상태, 매수 수요, 금융 조달과 운영 가능성 등을 함께 점검해야 합니다.
- 임차인·점유 현황. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공실 조사 이후 점유 변동 여부와 대항력 있는 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 권리 대조. 2004.12.08 조흥은행 근저당을 말소기준으로 확인하고, 토지·건물 등기부와 공동담보 내역, 후순위 근저당권 및 경매개시결정의 처리관계를 대조해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 야외수영장, 조경수, 놀이시설, 제시외 2-1·2-2는 포함되지만 컨테이너는 제외됩니다. 현물과 목록을 대조하고 소유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 시설 상태·재활용 비용. 장기간 사용하지 않은 시설의 설비 상태, 수선 범위, 기존 영유아보육시설 용도 유지 가능성 및 용도변경 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 1,056,959,200원, 6회 유찰 시 845,567,360원이라는 가격 변화와 별개로 해당 금액이 적정 시장가치보다 낮은지는 다시 분석해야 합니다.
- 미납비용·세금. 예상배당에는 당해세·우선변제사항 등이 완전히 반영되지 않을 수 있습니다. 미납 공과금, 시설 유지관리비 및 취득 관련 비용도 별도 검토 대상입니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항증명서의 확인 기준일은 2026.07.14입니다. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 공고를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41%”보다 중요한 것은 실제 활용 가치
충주 연수동 278-2의 영유아보육시설은 감정가 3,225,583,630원에서 현재 최저가 1,321,199,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 2004년 조흥은행 근저당권이고, 이후 설정된 신한은행 근저당권들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 대비 큰 하락폭만으로 저평가 물건이라고 결론 낼 수 없습니다. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상이고, 건물은 조사 당시 공실이었습니다. 특수시설이라는 용도 특성, 4회 유찰 이력, 실거래 시세 검증의 어려움, 그리고 컨테이너 매각 제외 사항을 고려하면 실제 취득 후 운영·활용·재매각 계획이 뒷받침되어야 합니다.
종합하면 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 환금성에 관한 불확실성이 큰 C등급 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가가 감정가의 몇 퍼센트인지를 계산하는 것이 아니라 1,321,199,000원이라는 실질 취득 기준금액이 해당 토지와 보육시설의 실제 시장가치 및 활용 가치보다 낮은지 검증하는 데 있습니다. 검증 전에는 가격 메리트가 확인됐다고 보기 어렵습니다.
