청주지방법원 2025타경682. 충주시 연수동 278-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 영유아보육시설이고 조사 시점에는 공실이었습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층이며, 토지는 2,676㎡의 ‘대’입니다. 소유자는 전인문이고, 등기상 최초 말소기준권리는 2004.12.08. 설정된 주식회사조흥은행의 채권최고액 390,000,000원 근저당입니다.
이후 신한은행 명의 근저당이 반복 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 배당가정 1,651,499,000원에서는 집행비용을 제외하고 근저당 채권최고액 합계 1,230,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 402,584,010원이 남는 구조입니다. 따라서 현 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경682 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 278-2 · 충청북도 충주시 막은대미재길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 영유아보육시설(조사시점 현재 공실 상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 2,676㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 소유자 | 전인문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,225,583,630원 / 1,651,499,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 청구액 | 722,911,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
말소기준은 2004.12.08. 을구 1번 조흥은행 근저당입니다. 이후 2016년부터 2023년까지 설정된 신한은행 근저당 6건과 2025년·2026년의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당은 총 7건이지만, 매수인이 별도로 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 3회 유찰 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 가점은 보류
감정가는 3,225,583,630원, 현재 최저매각가는 1,651,499,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 응찰 수요가 감정가 수준에 미치지 못했음을 보여줍니다.
다만 이 사건은 일반 공동주택이 아니라 공실 상태의 영유아보육시설과 토지입니다. 비교할 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특수 목적 건물은 재사용 가능성·전환비용·매수층 폭이 가격에 직접 영향을 주므로, 현재 최저가 자체보다 실제 활용가치 검증이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,651,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,914,990원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 402,584,010원 |
현 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 1,230,000,000원이 모두 배당되고 부족액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 5회차부터 채권 미배당 발생
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,651,499,000원 | 1,230,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,321,199,200원 | 1,230,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,056,959,360원 | 1,043,989,766원 | 186,010,234원 |
4회 유찰 시 매각가는 1,321,199,200원으로 내려가도 채권최고액 합계는 모두 배당됩니다. 5회 유찰 시에는 매각가가 1,056,959,360원으로 내려가면서 채권 배당액이 1,043,989,766원에 그쳐 186,010,234원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않으며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각합니다.
- 야외수영장. 목록 1 지상의 소규모 야외수영장은 매각에 포함됩니다.
- 수목. 목록 1 지상의 제시외 수목(조경수 등)은 매각에 포함됩니다.
- 어린이 야외놀이시설. 목록 1 지상의 제시외 어린이야외놀이시설은 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 2-1, 2-2는 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 목록 1 지상의 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·물건 성격 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주연수휴먼시아7단지아파트 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 영유아보육시설로 이용됐고 조사 시점에는 공실 상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2,676㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 334,600원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 공실 보육시설과 2,676㎡ 토지의 실제 거래·임대 가능성을 별도로 확인하세요.
- 활용 가능성. 현재 용도가 영유아보육시설이므로 동일 용도 재사용 여부와 다른 용도로의 활용 가능성을 사전에 검토하세요.
- 매각 범위. 야외수영장·조경수·어린이 야외놀이시설·제시외 2-1·2-2는 포함되고 컨테이너는 제외되는 점을 현장에서 대조하세요.
- 공실 상태. 조사 시 공실로 평가됐으므로 건물의 실제 관리 상태와 장기간 미사용에 따른 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장점유와 실제 사용자를 입찰 전에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 활용성과 환금성
등기상으로는 2004년 조흥은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 신한은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담은 제한적입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 자산의 성격입니다. 영유아보육시설로 이용된 2층 건물과 2,676㎡ 토지가 일괄매각되고, 조사 당시 공실이며 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘저평가’로 해석하는 것은 무리입니다. 권리는 통과, 가격은 활용가치 확인 후 판단. 이 사건은 싸게 받는 것보다 받은 뒤 무엇으로 쓰고 누구에게 다시 팔 수 있는지가 더 중요한 물건입니다.
