청주지방법원 2025타경880. 충청북도 음성군 생극면 도신리 일대의 대지·토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택·사무실·저온창고 등과 창고로 이용 중이고, 일부는 버섯재배사로 이용 가능한 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 41%인 365,987,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2024.01.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 768,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 농업회사법인 케이바이오팜(주)은 2023.07.12., 김성복은 2018.02.12. 각각 말소기준보다 앞선 등록·전입이 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 점유자는 대항력 가능성이 있으나 실제 인수금액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경880 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 도신리 180-7 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 주택·사무실·저온창고 등 · 창고 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 생극면 도신리 181-1외 1필지 가동 |
| 소유자 | 농업회사법인이경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 893,523,500원 / 365,987,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 658,239,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 농림지역 · 지목 답 · 243.0㎡ · 공시지가 35,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 소유자는 2024.01.19. 소유권을 이전받았고 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 이후 주식회사 이안로지스, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회, 신용보증기금 등의 가압류와 국민건강보험공단·안성시·국의 압류가 이어졌습니다. 이들은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 실제 임차관계와 보증금 확인이 선행
| 점유자 | 사용 / 확인 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 케이바이오팜(주) | 상가임대차 현황서상 등록자 | 2023.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성복 | 주민등록표상 전입자 | 2018.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 볼 수 있는 등록·전입자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 특히 김성복은 과거 등기부상 소유자·채무자로 등장하는 동일 이름의 관계인이므로 가장임차인 여부 또는 관계인 점유인지도 함께 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 365,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,923,818원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 768,000,000원 | 360,063,182원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이안로지스 | 18,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,846,776원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 141,274,205원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,727,068원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 302,143,565원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정하면 집행비용 5,923,818원을 제외한 360,063,182원이 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 2,191,141,614원 대비 미배당은 1,831,078,432원입니다.
위 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 점유자 2명의 보증금 및 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 미배당액도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 농협은행 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 365,987,000원 | 360,063,182원 | 1,831,078,432원 |
| 5회 유찰 시 | 292,789,600원 | 287,890,546원 | 1,903,251,068원 |
| 6회 유찰 시 | 234,231,680원 | 230,152,436원 | 1,960,989,178원 |
현재 회차는 감정가의 41%, 5회 유찰 시 33%, 6회 유찰 시 26% 수준입니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상인 이상 입찰가가 내려가더라도 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 입지. 도신교차로 남측 근거리에 있고, 주변은 농경지·공장·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호 4는 주택·사무실·저온창고 등, 일련번호 5·6은 현황 창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역이며, 일부는 접도구역에 저촉됩니다. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 일단지. 토지 일련번호 2·3은 용도상 불가분 관계를 가진 일단의 토지로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 농업회사법인 케이바이오팜(주)과 김성복의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김성복 관계 확인. 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일 이름이므로 실제 임차인인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~3은 증명서 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·안성시·국의 압류가 있고, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현황과 공부. 목록 4는 공부상 창고이나 현황은 주택·사무실·저온창고 등으로 이용 중입니다.
- 경계·접도. 일부 토지 경계가 불분명하고 접도구역 저촉이 있으므로 지적·공법상 제한을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 먼저 확인할 권리가 있다”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.19. 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 위험은 등기 뒤에 숨어 있습니다. 말소기준보다 앞선 2명의 전입·등록 점유자가 존재하면서 보증금과 임대관계가 확인되지 않았고, 목록 1~3에는 농지취득자격증명이라는 별도의 입찰 요건도 있습니다.
4회 유찰은 기회가 아니라 확인 필요성을 키우는 신호로 보는 편이 안전합니다. 선순위 점유자 보증금과 농지취득자격증명 발급 가능성이 확인되기 전에는 최저매각가 365,987,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 점유·임대관계와 농지 요건이 해소돼야 비로소 입찰가격을 계산할 수 있는 물건입니다.
