청주지방법원 2025타경880. 충청북도 음성군 생극면 도신리 소재 물건으로, 사건 용도는 대지 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 주택·사무실·저온창고, 버섯재배사 또는 창고 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 893,523,500원, 현재 최저매각가는 365,987,000원으로 네 차례 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 크게 낮아졌지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입·등록된 관계자들의 보증금 규모가 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2024년 1월 19일 설정된 농협은행 근저당권, 채권최고액 768,000,000원입니다. 이후 이안로지스·경기신용보증재단·서울보증보험·농업협동조합중앙회·농협은행·신용보증기금 등의 가압류와 국민건강보험공단·안성시·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사에서 확인된 농업회사법인 케이바이오팜(주)은 2023년 7월 12일, 김성복은 2018년 2월 12일 전입·등록된 것으로 나타나 모두 말소기준일보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경880 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 도신리 180-7 |
| 용도 | 대지 + 토지 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 생극면 도신리 181-1외 1필지 가동 |
| 현황 이용 | 주택·사무실·저온창고 / 버섯재배사 이용 가능·현황 창고 |
| 소유자 | 농업회사법인이경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 893,523,500원 / 365,987,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 658,239,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지정보 | 농림지역 · 지목 답 · 평지 · 부정형 · 확인 면적 243㎡ · 공시지가 35,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 지워지지만, 임차관계는 별도 확인
현재 소유자는 2024년 1월 19일 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 확인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 / 법인 | 확인 내용 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 케이바이오팜(주) | 상가임대차 현황서상 등록자 | 2023.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성복 | 주민등록표상 전입자 | 2018.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 독립된 확인 대상입니다. 특히 김성복은 과거 등기부상 소유자이자 채무자로 나타나는 인물과 동일해 가장임차인 여부 또는 관계인 점유 가능성을 확인해야 합니다. 관계인이라고 해서 자동으로 인수위험이 사라지는 것은 아니므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,923,818원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 768,000,000원 | 360,063,182원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 이안로지스 | 18,150,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,846,776원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 141,274,205원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,727,068원 | 0원 |
| 8. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 302,143,565원 | 0원 |
| 9. 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 2,191,141,614원 중 360,063,182원이 배당되고, 1,831,078,432원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 임차관계는 위 표에 확정 반영할 수 없습니다.
④ 농지·현황·환금성 메모 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 농지취득자격증명. 목록 1~3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 관정과 수목을 포함해 일괄매각 조건입니다. 목록 2의 관정, 목록 3의 관정 및 수목이 매각에 포함됩니다.
- 현황 이용. 목록 4는 공부상 창고이나 현황은 주택·사무실·저온창고 등으로 이용 중이며, 목록 5·6은 버섯재배사로 이용 가능하고 현황 창고입니다.
- 입지. 도신교차로 남측 근거리에 위치하며 주위는 농경지·공장·단독주택 등이 혼재합니다. 차량 진입이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 공법 제한. 농림지역·농업진흥구역에 속하고 일부는 접도구역 저촉, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 경계 확인. 토지와 인접지 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 이용 일체성. 토지 일련번호 2·3은 용도상 불가분 관계를 가진 일단의 토지로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 농업회사법인 케이바이오팜(주)과 김성복의 계약관계·보증금·점유 현황을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 김성복 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일 인물로 나타나므로 실제 임차인지 관계인 점유인지 자료로 확인해야 합니다.
- 농취증 발급 가능성 사전 확인. 목록 1~3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·안성시·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 현황·공부 차이 확인. 공부상 창고와 실제 주택·사무실·저온창고 이용 상태가 다르므로 인허가·용도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지 경계와 제한 확인. 경계가 불분명하고 농업진흥구역·접도구역 등 공법상 제한이 있으므로 지적도·토지이용계획과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리와 자격
이 물건은 감정가 893,523,500원에서 365,987,000원까지 내려왔고 네 차례 유찰됐습니다. 그러나 현재 숫자만 보고 저가매수 기회로 결론내리기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 말소되지만, 말소기준보다 먼저 전입·등록된 두 관계자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 1~3의 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 몰수 조건, 국세·지방세 압류, 공부상 창고와 현황 이용 차이, 경계 불분명 및 농업진흥구역·접도구역 제한까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 임차보증금과 농취증을 확인하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아니다.”입니다.
