청주지방법원 2025타경880. 음성군 생극면 도신리의 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 공부상 일부는 창고로 등재되어 있으나 현황은 주택, 사무실, 저온창고, 창고 성격이 섞여 있고, 토지는 농림지역·농업진흥구역·접도구역 저촉 등 공법상 확인할 내용이 많은 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 893,523,500원에서 571,855,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이라 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다.
말소기준은 2024.01.19. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 점유입니다. 농업회사법인 케이바이오팜(주)는 2023.07.12. 상가임대차 현황서상 등록자로 나타나고, 김성복은 2018.02.12. 주민등록표상 전입자로 나타납니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 도신리 180-7 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 + 토지 · 주택, 사무실, 저온창고, 창고 등 |
| 소유자 | 농업회사법인이경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 893,523,500원 / 571,855,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 658,239,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2024.01.19. 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤로 2025년에 집중적으로 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 등기상 권리 흐름만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜의 점유자가 확인되며, 보증금 자료가 없어 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
② 점유·임차인 현황 — 실제 점유자 2명, 보증금 미상
| 성명 | 사용관계 | 전입·등록일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 케이바이오팜(주) | 상가임대차 현황서상 등록자 | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김성복 | 주민등록표상 전입자 | 2018.02.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 김성복은 등기부상 과거 권리자·채무자와 같은 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 여부까지 확인해야 합니다. 그러나 그 의심만으로 인수위험을 0원으로 지울 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,118,550원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 359,640,000원 | 263,736,450원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 생극농업협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 128,820,989원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 음성군 산림조합 | 10,178,140원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 193,384,678원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 | 57,100,351원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 음성군산림조합 | 20,062,600원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,099,236원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,500,000원 | 0원 |
| 11. 을구 5번 근저당 · 청주축산업협동조합 | 378,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 후순위 채권 및 잔여 | 1,442,023,614원 | 0원 |
채권총액 3,676,927,608원 중 563,736,450원만 배당되는 구조로, 부족액은 3,113,191,158원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 음성군 생극면 도신리 소재 도신교차로 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 공장, 단독주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 일련번호 4는 주택, 사무실, 저온창고 등으로 이용 중입니다. 일련번호 5·6은 버섯재배사로 이용 가능하나 현황 창고로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일련번호 4·5·6은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 일련번호 4에는 위생설비와 숙소부분 난방설비가 있습니다.
- 규제. 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역 저촉, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명하다는 감정상 참고사항이 있어, 필요 시 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 농업회사법인 케이바이오팜(주)와 김성복의 보증금, 임대차계약서, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김성복 관계 확인. 등기부상 과거 권리자·채무자와 같은 이름이므로 관계인인지, 실제 임차인인지, 가장임차인 쟁점이 있는지 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 공법 제한. 농림지역·농업진흥구역·접도구역 저촉·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역은 향후 사용과 처분성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 현황과 공부 확인. 목록 4는 공부상 창고이나 현황은 주택, 사무실, 저온창고 등으로 이용 중입니다. 용도와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세·압류 확인. 국세·지방세 압류가 확인되므로, 당해세가 있는 경우 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “64%”가 아니라 “미상”이 결론이다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 893,523,500원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 571,855,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 가장 중요한 숫자는 할인율이 아니라 확인되지 않은 보증금입니다. 말소기준보다 앞선 날짜의 점유자 2명이 있고, 보증금·확정일자·점유 범위가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아진 물건이 아니라, 인수 가능성을 확인해야만 가격을 말할 수 있는 물건입니다. 농지취득자격증명, 공법 제한, 현황 이용상태까지 겹치므로 초보자의 단순 저가 입찰에는 맞지 않습니다.