청주지방법원 2025타경1081. 음성읍 읍내리 한성진주아파트상가 상가동 지하층 8호로, 감정평가상 이용상태는 ‘판매시설’이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기부에는 1995년 김진옥의 소유권이전과 2025년 한성진주아파트상가관리단의 강제경매개시결정이 확인되고, 근저당권·압류 건수는 모두 0건입니다. 말소기준은 2025.06.09 강제경매개시결정이며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 환금성과 가격 비교의 적정성입니다. 감정가 11,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 3,605,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가상 지하층 판매시설이고 현재 공실이라는 점, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.3회라는 점을 함께 봐야 합니다. 낮은 절대가격 자체가 곧 높은 투자매력을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트상가 상가동 지하층8호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 현재 공실 · 지하1층 지상4층 건물 내 지하층 제8호 |
| 소유자 | 김진옥 (1995.02.27 소유권이전 · 1995.02.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 3,605,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한성진주아파트상가관리단 / 2,909,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1994.11.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 구조는 단순하다
확인된 임차인은 없습니다. 현재 회차 3,605,000원 가정 배당에서도 집행비용 464,890원과 신청채권자 청구액 2,909,466원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유와 실제 임대차 유무는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 8.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
한성진주아파트의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 43,875,000원, 최신 거래는 2026.06 45,000,000원입니다. 현재 최저가 3,605,000원은 최근 12개월 평균의 8.2%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.14㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 7 | 46,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 46.14㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 14 | 30,000,000원 |
| 2026.03 | 46.14㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 46.14㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 46.14㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 43,875,000원 |
특히 감정평가 시점의 이용상태가 공실이라는 점은 상가 환금성을 평가할 때 중요합니다. 같은 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 4.3회이고, 이 물건 자체는 이미 5회 유찰됐습니다. 절대가격은 낮지만 시장이 반복적으로 응찰을 미뤄왔다는 사실도 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 12.9% 추정) | - | 464,890원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한성진주아파트상가관리단 | 2,909,466원 | 2,909,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,644원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 2,909,466원이 전액 배당되고 230,644원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘판매시설’이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 지하층 제8호이며 사용승인일은 1994.11.19입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 관련 토지는 북측 왕복 4차선 도로와 동측·남서측 왕복 2차선 도로 등에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 453,200원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 판매시설·현재 공실에 더해 이미 5회 유찰됐고, 한성진주아파트 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 낮은 가격보다 실제 매수·임차 수요 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 재확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 지하층 판매시설이고 현재 공실입니다. 해당 상가동의 실제 영업 점포, 공실 현황, 지하층 유동을 직접 확인해야 합니다.
- 주거 실거래를 상가 시세로 사용하지 않기. 최근 12개월 평균 43,875,000원과 최신 거래 45,000,000원은 한성진주아파트 주거 실거래입니다. 본건 가격의 직접 비교지표로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 신청채권 원인 확인. 신청채권자는 한성진주아파트상가관리단이고 청구액은 2,909,466원입니다. 입찰 전 집행기록에서 청구원인과 관련 부담 여부를 원본 확인하세요.
- 유찰을 ‘할인’으로만 해석하지 않기. 현재 5회 유찰된 물건입니다. 반복 유찰은 낮아진 가격과 동시에 제한된 수요를 보여주는 지표일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 단순합니다. 근저당권·압류가 없고, 확인된 임차인도 없으며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 지하층 판매시설의 실제 수요입니다. 감정가 11,000,000원에서 5회 유찰돼 3,605,000원까지 내려왔지만, 공실 상태와 반복 유찰을 무시하고 낮은 절대가격만 보고 접근하기는 어렵습니다.
또한 단지 최근 12개월 실거래 평균 43,875,000원과 최신 거래 45,000,000원은 아파트 주거 실거래이므로 본건 상가와 직접 비교해 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 낮지만 비교시세의 적합성이 떨어지고 환금성 확인이 필수인 물건입니다. 지하 상가의 실제 이용 가능성과 수요를 현장에서 확인하지 못한다면 보수적인 접근이 맞습니다.
