청주지방법원 2025타경1081. 음성읍 한성진주아파트상가 상가동 지하층 8호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 김진옥 씨가 1995년 매매로 취득한 뒤, 한성진주아파트상가관리단이 2,909,466원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 소유권이전과 강제경매개시결정만 나타나 있으며, 근저당권이나 선행 압류는 없습니다.
말소기준권리는 2025.06.09. 접수된 강제경매개시결정입니다. 이 결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 신청채권자의 청구액도 전액 배당됩니다. 따라서 권리구조 자체는 단순하지만, 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 활용 가능성에 있습니다. 특히 주거동 아파트 실거래가격은 지하 상가의 적정가를 보여주는 직접 비교자료가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트상가 상가동 지하층8호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 대상면적 | 50.4㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 4층 · 사용승인 1994.11.19 |
| 소유자 | 김진옥 (1995.02.04. 매매, 1995.02.27. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 5,632,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한성진주아파트상가관리단 / 2,909,466원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
조사상 신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시에는 공실로 확인됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수액이 계산되는 구조는 아니나, 입찰 전에는 현장 점유 여부와 전입·사업자등록·확정일자 관련 원본을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 51.2% 할인율보다 ‘용도 차이’가 먼저
현재 최저매각가는 5,632,000원으로 감정가 11,000,000원의 51.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 5,632,000원입니다. 수치만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 대상은 지하 판매시설이고 현재 공실이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
한성진주아파트 주거동 46.14㎡의 최근 실거래 12건은 30,000,000원~53,500,000원, 평균 43,875,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 12.8% 수준이지만, 해당 거래는 아파트 주거동이고 본건은 상가동 지하 판매시설이어서 직접적인 시세 비교는 부적절합니다. 아래 거래는 단지 내 주거 수요와 거래 활동을 살피는 참고자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.14㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.06 | 46.14㎡ | 7 | 46,000,000원 |
| 2026.05 | 46.14㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 46.14㎡ | 14 | 30,000,000원 |
| 2026.03 | 46.14㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 46.14㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 46.14㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 평균 | 46.14㎡ | 12건 | 43,875,000원 |
③ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 5,632,000원 | 2,909,466원 | 2,221,158원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 4,505,600원 | 2,909,466원 | 1,115,033원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 3,604,480원 | 2,909,466원 | 230,133원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액 2,909,466원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실이 곧 수익성 개선을 뜻하지는 않습니다. 지하 공실 상가는 매입가보다 임차수요와 재매각 가능성이 더 중요한 경우가 많습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 8.9% 추정) | - | 501,376원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 한성진주아파트상가관리단 | 2,909,466원 | 2,909,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,221,158원 |
신청채권자의 청구액은 전액 배당되고 소유자에게 2,221,158원이 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 공부상·평가상 판매시설이지만 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 1994.11.19입니다. 기본 위생·급배수와 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 관련 토지는 북측 왕복 4차선 도로 및 동측·남서측 왕복 2차선 도로와 접하거나, 남서측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 453,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 폐문 여부, 실제 사용 흔적과 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 경매 신청채권자가 상가관리단인 만큼 관리비 체납 내역과 공용부분 관련 부담을 관리단에 확인해야 합니다.
- 지하 접근성과 가시성. 지하층 진입 동선, 계단·승강기 위치, 외부 간판 노출 가능성, 누수·습기·환기 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 같은 상가동 또는 인근 지하 점포의 실제 보증금·월세·공실기간을 조사해 예상 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 주거동 시세 배제. 한성진주아파트 주거동 실거래 평균 43,875,000원은 상가 가치 산정의 직접 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 재매각 가능성. 3회 유찰 및 단지 경매통계를 고려해 향후 매도기간과 매수층의 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 상가가격은 별개다”
이 물건은 선행 근저당이나 압류가 없고 강제경매개시결정이 말소기준이므로, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 권리분석만 보면 단순한 물건입니다. 그러나 감정가 11,000,000원에서 3회 유찰돼 5,632,000원까지 내려온 이유를 단순한 할인 기회로만 보면 곤란합니다.
대상은 상가동 지하 판매시설이고 현재 공실입니다. 아파트 주거동 실거래 12건의 평균 43,875,000원과 비교해 최저가가 크게 낮아 보여도 두 부동산은 용도와 수익구조가 전혀 다릅니다. 결국 결론은 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단입니다. 입찰가의 기준은 아파트 시세가 아니라 지하 상가의 실제 임대료, 관리비, 공실기간과 재매각 가능성이어야 합니다.