최저가는 최근 실거래 평균 89,633,333원의 68.0%까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 말소기준권리 이후 등기로 보이더라도, 성격 확인 전에는 담보가등기 여부를 반드시 대조해야 합니다.
청주지방법원 2025타경1265. 충북 음성군 금왕읍 오선리 ‘우림햇살빌라’ 에이동 202호, 전용 70.8㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 119,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,928,000원까지 낮아졌습니다. 최근 같은 면적 실거래 평균 89,633,333원과 비교하면 가격 자체는 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “싸냐”보다 먼저 갑구 3번 가등기 성격 확인입니다.
권리 흐름상 말소기준은 2013.12.24 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만 2015.04.01 소유권이전청구권가등기는 등기상 이미 말소기록이 보이더라도, 입찰 전 원본에서 담보가등기인지, 말소가 완결됐는지, 매각물건명세서상 특별매각조건이 없는지를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1265 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 33-21 우림햇살빌라 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 70.8㎡ · 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 홍현준 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 60,928,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 63,992,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 가등기 확인은 필수
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 주식회사우리은행 근저당권 이후의 신한은행, 비석새마을금고, 한연수, 안영덕 관련 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 담보가등기 확인 필요로 표시할 만한 항목입니다. 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서에서 말소 관계를 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 환금성은 가볍지 않다
우림햇살A동의 같은 면적 70.8㎡ 최근 실거래는 3건입니다. 평균은 89,633,333원, 최저는 72,630,000원, 최고는 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가 60,928,000원은 실거래 평균의 68.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 70.8㎡ | 4 | 76,270,000원 |
| 2024.06 | 70.8㎡ | 5 | 72,630,000원 |
| 2023.04 | 70.8㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 89,633,333원 |
가격만 보면 현재 회차는 감정가 대비 51.2%, 실거래 평균 대비 68.0%라서 신건보다 확실히 낮아졌습니다. 그러나 총 8세대 규모의 다세대이고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 즉 시장이 이 물건군에 대해 환금성·수요를 보수적으로 본다는 신호도 함께 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,704원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,480,000원 | 36,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 22,951,296원 |
| 3. 근저당 · 비석새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한연수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한연수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 노다지 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 안영덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 436,480,000원 중 59,431,296원만 배당되고, 미배당은 377,048,704원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 더 내려가도 채권자는 계속 부족하다
현재 회차에서도 신한은행 이하 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 4회, 5회 유찰 시 매각가가 낮아질수록 전체 미배당은 389,014,963원, 398,587,971원으로 커집니다. 다만 이 미배당이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 60,928,000원 | 59,431,296원 | 377,048,704원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 48,742,400원 | 47,465,037원 | 389,014,963원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 38,993,920원 | 37,892,029원 | 398,587,971원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 소재 “극동미라주아파트” 동측 인근의 우림햇살빌라 에이동 2층 202호입니다.
- 주위환경. 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 자동차정비소, 공업용부동산 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2013.11.18 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 2층입니다.
- 설비. 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 되어 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하고 공시지가는 104,100원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 3번 가등기와 갑구 4번 말소기록을 등기부 원본·매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
- 최저가 착시. 현재 최저가 60,928,000원은 실거래 평균의 68.0%지만, 거래 표본은 3건뿐입니다.
- 환금성 점검. 우림햇살A동은 총 8세대 규모이고, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현장 점유자, 인도명령 가능성, 명도 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 다세대주택도 공용부분 미납 관리비가 문제될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 3회 유찰로 최저가가 60,928,000원까지 내려와 실거래 평균 대비 가격 메리트도 생겼습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “바로 안전”이 아니라 가등기 원본 확인 후 판단입니다. 갑구 3번 가등기와 말소기록을 확인하고, 8세대 다세대의 환금성까지 반영해 응찰가를 보수적으로 잡는 것이 이 사건의 정석입니다.