청주지방법원 2025타경1494. 충주시 직동 ‘금강빌리지’ 2층 204호, 전용 70.08㎡의 다세대·연립주택입니다. 2013년 사용승인을 받은 4층 건물로 방 3개, 거실·주방, 화장실, 다용도실 구조이며 승강기와 난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정가 84,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 53,760,000원까지 내려왔습니다.
동일 면적 실거래 평균이 88,000,000원이므로 현재 최저가는 평균보다 34,240,000원 낮고, 할인율은 약 38.9%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2013.09.04. 설정된 서충주농업협동조합 근저당권은 2013.11.01. 해지로 말소됐고, 그보다 앞선 2013.09.10. 정웅 명의 가등기 관련 기재와 같은 날 설정된 주식회사 티엔피의 전세권 95,000,000원이 존재합니다. 따라서 어느 권리가 실제 말소기준이며 무엇이 매각으로 소멸하는지를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 직동 552 금강빌리지 제2층 제204호 도로명: 충청북도 충주시 직동길 170 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 70.08㎡ · 방3·거실/주방·화장실·다용도실 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 정웅 (단독소유 · 거래가액 135,000,000원 기재) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 53,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 티엔피 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 / 사용승인 | 금강빌리지 · 16세대 · 2013.08.27 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’의 전제부터 확인
가등기 종류도 핵심 확인사항입니다. 정웅 명의 등기는 매매예약과 거래가액 135,000,000원이 함께 기재돼 있으나, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지에 따라 법적 효과가 달라집니다. 선순위 소유권이전청구권 가등기가 존속한다면 매수인에게 중대한 위험이 될 수 있으므로, 사건기록에서 정확한 종류와 말소 여부를 확인해야 합니다.
주식회사 티엔피의 전세권은 전세금 95,000,000원, 범위는 건물 전부로 등기돼 있고 현재 경매의 신청채권자도 주식회사 티엔피입니다. 배당 계산에서는 전세권 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는 것으로 처리돼 인수액 0원입니다. 다만 이 결론은 해당 전세권이 실제 경매신청권리로서 매각으로 소멸하고, 앞선 가등기가 매수인에게 대항하지 않는다는 확인을 전제로 합니다.
② 점유·임대관계
확인된 별도 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기된 주식회사 티엔피의 전세권과 실제 점유자가 일치하는지, 현재 소유자 또는 제3자가 점유하고 있는지는 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다. 점유자가 확인되지 않은 상태에서는 명도기간과 비용을 0으로 단정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래량은 적다
금강빌리지 동일 면적 70.08㎡에서 확인된 실거래 5건입니다. 거래가는 84,000,000원~93,000,000원, 평균은 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 70.08㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.09 | 70.08㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 70.08㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2021.11 | 70.08㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 70.08㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 평균 | 70.08㎡ | 5건 | 88,000,000원 |
감정가 84,000,000원은 실거래 최저가와 같고 실거래 평균보다 4,000,000원 낮습니다. 현재 최저가 53,760,000원은 평균의 61.1%이므로, 계산상 인수액이 정말 0원이라면 가격 여유가 큽니다. 다만 16세대의 소규모 단지이고 확인된 거래도 5건뿐이어서, 평균가격만으로 즉시 환금 가능한 시세를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,367,680원 |
| 1. 근저당 · 서충주농업협동조합 | 104,000,000원 | 52,392,320원 |
| 2. 전세권 · 주식회사 티엔피 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최종순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 200,384,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 429,384,000원, 예상 배당액은 52,392,320원, 미배당액은 376,991,680원입니다. 신청채권자인 주식회사 티엔피의 전세권 95,000,000원은 현재 회차에서 배당받지 못하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 근저당권과 서울보증보험 가압류에는 말소등기 이력이 있으므로 실제 배당권자와 순위는 사건기록을 다시 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 376,991,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 43,008,000원 | 41,833,856원 | 387,550,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 34,406,400원 | 33,387,085원 | 395,996,915원 | 0원 |
각 회차의 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 말소기준과 가등기·전세권의 소멸 여부가 확인되지 않으면 회차가 내려가도 법적 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방 3개, 거실·주방, 화장실, 다용도실을 갖춘 공동주택인 연립주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 직동마을회관 남측 인근이며, 주택·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측 인근에 버스정류장과 직동길이 있습니다. 북동측 약 5m 진입도로를 통해 북측 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.
- 토지 특성. 부정형 토지이며 인접도로보다 높은 지대입니다. 도시지역·자연녹지지역이고 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 71,200원입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 구조, 석재 붙임 외벽, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래는 5건입니다. 가격 표본은 존재하지만 거래 빈도와 매수층은 대단지 공동주택보다 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.09.04. 근저당권이 2013.11.01. 말소된 사실과 현재 사건에서 적용되는 실제 말소기준을 매각물건명세서로 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 2013.09.10. 정웅 명의 등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 가등기인지, 본등기 가능성이 남아 있는지 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사 티엔피의 전세권 95,000,000원이 경매신청권리로 매각과 함께 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는지 명세서 문구를 확인하세요.
- 세금 확인. 국가·충주시 압류의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 검토하세요.
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서로 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 환금성 반영. 16세대 연립주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 재매각 기간과 보수 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 가격 상한. 실거래 범위 84,000,000원~93,000,000원과 평균 88,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·세금·금융비용을 차감한 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”
현재 최저가 53,760,000원은 동일 면적 실거래 평균 88,000,000원의 61.1%입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 충분한 가격 여유가 있습니다. 그러나 가장 앞선 근저당권이 이미 말소된 등기 구조에서 가등기와 전세권의 순위·성격을 단순히 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
특히 정웅 명의 가등기의 정확한 종류와 주식회사 티엔피 전세권의 경매신청 및 소멸 효과가 확인되지 않으면, 실질취득액 53,760,000원이라는 계산 자체가 흔들릴 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 합격권이지만, 권리는 조건부입니다. 매각물건명세서에서 인수사항 없음과 가등기·전세권의 소멸이 명시적으로 확인될 때 비로소 현재 할인율을 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.