수원지방법원 2024타경12568. 탑동 선우행복한집12차 4층 402호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등의 다세대주택입니다. 감정가는 161,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 13,259,000원입니다. 표면상 할인폭은 매우 크지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 2021.06.09 전입한 강점주입니다. 말소기준권리인 박경호 근저당은 2021.07.15 설정됐으므로 전입일이 한 달 이상 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 강점주를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하거나, 인수액을 0원으로 보는 것 모두 위험합니다. 현재 확인되는 사실은 전입일이 말소기준보다 빠르며 배당요구도 2024.12.13 접수돼 있다는 점입니다. 진정한 임대차이고 대항요건이 유지됐다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득가 자체가 미정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 상탑로53번길 8-10, 4층402호 (탑동, 선우행복한집12차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 · 5층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.03.23 · 8세대 |
| 소유자 | 박기준 (2021.06.09 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 13,259,000원 (7회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 강점주 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강점주 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 2024.12.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 강점주 1명입니다. 전입일 2021.06.09는 말소기준인 2021.07.15 박경호 근저당보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 완결적으로 판정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 못한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 남습니다.
말소기준 뒤에는 국세 압류 2건, 의정부시 압류 1건, 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 순위상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있어 현재 배당표를 그대로 확정치로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 시세의 10% 수준이지만 실질취득가는 미정
선우행복한집12차의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 146,333,333원이지만 과거 2021년 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 129,500,000원, 최신 거래는 114,000,000원이며, 최근 가격 수준은 이전 거래 대비 -28.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 72.07㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2024.10 | 75.64㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 75.64㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 129,500,000원 |
현재 최저가 13,259,000원은 최근 12개월 평균의 10.2% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 법원 최저매각가와 실거래의 비교일 뿐입니다. 임차인 보증금이 미상인 현재는 매수인의 실질취득가를 계산할 수 없으므로, “시세보다 90% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 638,662원 |
| 2. 근저당 · 박경호 | 50,000,000원 | 12,620,338원 |
| 3. 경매 신청채권자 · 강점주 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 채권총액 230,000,000원 중 12,620,338원만 배당되고, 미배당은 217,379,662원입니다. 다만 임차인 보증금과 당해세 여부가 확정되지 않았으므로 이 표는 매수인의 임차보증금 인수액을 0원으로 확정해 주는 자료가 아닙니다.
④ 회차별 미배당 — 가격이 더 내려가도 권리문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 13,259,000원 | 12,620,338원 | 217,379,662원 |
| 8회 유찰 시 | 9,281,300원 | 8,714,237원 | 221,285,763원 |
| 9회 유찰 시 | 6,496,910원 | 5,979,966원 | 224,020,034원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·주상용 및 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 주변 교통시설과의 연결 및 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2004.03.23입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 290.0㎡ 사다리형 평지, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다. 북측·남측으로 약 7m·10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래가 3건에 그치며, 최근 가격 추세도 -28.1%입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 강점주의 실제 보증금, 임대차 목적물, 계약기간, 지급내역을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
- 대항요건 재확인. 전입일은 2021.06.09로 말소기준보다 빠르지만, 실제 점유와 임대차의 진정성까지 확인해야 대항력 판단이 완성됩니다.
- 강점주의 이중 지위 확인. 임차인으로 조사된 강점주가 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있으므로 두 지위의 법률관계와 채권 180,000,000원의 성격을 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 2건과 의정부시 압류 1건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 146,333,333원보다 최근12개월 평균 129,500,000원과 최신 거래 114,000,000원을 우선해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 시 9,281,300원, 9회 유찰 시 6,496,910원까지 내려가지만 임차보증금 문제가 해소되지 않으면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,325.9만원짜리 집”으로 보면 안 된다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 161,000,000원이 7회 유찰되어 13,259,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균 129,500,000원의 10.2% 수준이라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 말소기준보다 먼저 전입한 강점주의 보증금이 미상이라는 사실이 그 모든 숫자보다 중요합니다.
최근 실거래도 114,000,000원까지 내려왔고 가격 추세는 -28.1%입니다. 여기에 7회 유찰, 8세대 다세대주택, 적은 거래표본까지 겹칩니다. 따라서 현 단계에서 확정 가능한 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 알 수 없다”입니다. 강점주의 임대차와 보증금, 배당 후 잔액이 확인돼야 비로소 시세와 비교할 수 있으며, 그 확인 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 환산하지 않는 것이 맞습니다.
