수원지방법원 2024타경12568. 수원시 권선구 탑동 선우행복한집12차 4층 402호로, 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 구조의 다세대주택입니다. 감정가 161,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 27,059,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
강점주는 2021.06.09 전입했고 말소기준권리인 박경호 근저당은 2021.07.15 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력 성립 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 27,059,000원은 실질취득액이 아니라 매각대금의 하한일 뿐입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 존재하면 낙찰자는 그 잔액을 추가로 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 상탑로53번길 8-10, 제4층 제402호 (탑동, 선우행복한집12차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 5층 중 4층 |
| 실거래 비교면적 | 75.64㎡ |
| 사용승인 | 2004.03.23 |
| 소유자 | 박기준 (2021.06.09 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 27,059,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강점주 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
말소기준은 2021.07.15 접수된 박경호 명의 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 국세 압류 2건, 의정부시 압류 1건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 수원새마을금고·국민은행·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강점주 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 2024.12.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
강점주는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 36일 앞서지만, 보증금·확정일자와 점유의 구체적 범위가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 최종 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.12.13 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만 하락 추세
선우행복한집12차는 총 8세대, 2004.03.23 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균 146,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 72.07㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2024.10 | 75.64㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 75.64㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 129,500,000원 |
최신 거래는 114,000,000원, 최근 12개월 평균은 129,500,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 146,333,333원이지만, 최근 가격은 이전 구간보다 28.1% 하락했습니다. 현재 최저가 27,059,000원은 최근 12개월 평균의 20.9%에 불과합니다.
다만 이 20.9%는 매각대금만 비교한 비율입니다. 강점주의 미배당 보증금이 승계되면 실질취득액은 27,059,000원에 인수액을 더한 금액이 되므로, 보증금 확인 전에는 최근 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,062원 | - |
| 1. 근저당권 · 박경호 | 50,000,000원 | 26,171,938원 | 23,828,062원 |
| 2. 신청채권자 · 강점주 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 230,000,000원 중 26,171,938원만 배당되고 총 미배당은 203,828,062원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당모형의 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 계산이므로, 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문제는 남는다
| 회차 | 감정가 비율 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 16.81% | 27,059,000원 | 26,171,938원 | 203,828,062원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 18,941,300원 | 18,200,357원 | 211,799,643원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 13,258,910원 | 12,620,250원 | 217,379,750원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 줄고 채권 미배당은 커집니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크다면 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 늘 수 있어, 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 회차별 최저가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 탑동초등학교 남동측 인근의 정비된 주택지대로, 단독주택·다세대주택·주상용 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 주변 교통시설 이용은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 약 7m, 남측 약 10m 포장도로에 각각 접하며 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 290㎡, 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 실거래가 114,000,000원까지 하락해 매도 시 가격 변동성과 매수층 제약을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 강점주의 계약 체결일, 보증금, 임차 범위와 계약 당사자를 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 지급자료 확인. 계좌이체 내역·영수증 등 실제 보증금 지급 여부를 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 현재 점유자와 실제 거주 상태를 대조해야 합니다.
- 채권 성격 확인. 신청채권자 강점주의 청구액 180,000,000원이 임대차보증금인지 별도 금전채권인지 구분해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 27,059,000원만으로 시세차익을 계산하지 말고, 확인된 인수액을 더한 실질취득액으로 최근 거래 114,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 인도명령 적용 가능성, 점유자와의 명도 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 27,059,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 최신 실거래 114,000,000원과 최근 12개월 평균 129,500,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 최근 시세가 28.1% 하락하고 있고, 총 8세대 다세대가 5회 유찰된 상황에서 가격 숫자만으로 매력을 평가할 수는 없습니다.
핵심은 강점주의 임차보증금입니다. 전입은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더욱이 강점주는 신청채권자와 동일인이어서 임대차와 180,000,000원 채권의 실질관계를 검증해야 합니다. 보증금이 확인되기 전 현재 최저가는 실질취득액이 아니라 출발점에 불과합니다. 가격은 낮지만 권리는 미확정 — 서류 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.