청주지방법원 2025타경1678. 충주시 신니면 용원리 129, 토지 413㎡와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만 감정 이용상태는 창고입니다. 현재 등기상 소유자는 김대현·김도원으로 각 지분 2분의 1이고, 2018년 3월 20일 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 경매개시 원인은 2025년 7월 16일의 청산을 위한 형식적경매개시결정입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 2015년 제일신용협동조합의 채권최고액 9,100,000원 근저당은 2020년 8월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2018년 4월 5일 김정연의 가압류 20,000,000원이고, 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1678 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 용원리 129 · 충청북도 충주시 신니면 장고개2길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 창고 |
| 토지 | 413㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 관련 | 주택 59.9㎡ 소재불명 · 창고 31.5㎡ 일부가 북측 인접 타 지상에 소재 |
| 소유자 | 김대현 지분 2분의 1 · 김도원 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 31,913,000원 / 13,071,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청 | 망 김점숙의 상속재산의 파산관재인 변호사 김정호 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리는 가압류
2015년 3월 23일 설정된 제일신용협동조합 근저당은 2020년 8월 28일 해지로 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 권리분석 기준으로 제시된 2018년 4월 5일 김정연 가압류 20,000,000원은 매각으로 소멸하며, 2025년 7월 16일 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 임차인은 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격보다 먼저 봐야 할 것 — 현황 맹지와 건물 위치
현재 최저매각가는 13,071,000원으로 감정가 31,913,000원의 41% 수준입니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 물건 현황에 직접 영향을 주는 조건이 여럿 겹쳐 있기 때문입니다.
- 접도. 목록 1은 지적도상 북측으로 폭 약 2미터 도로에 접하지만, 매각물건명세서 비고상 현황은 맹지입니다.
- 차량 접근. 감정평가상 차량 접근 불가능입니다.
- 주택 소재. 목록 2 중 흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 59.9㎡는 소재불명입니다.
- 창고 위치. 목록 2 중 흙벽돌조 스레트지붕 단층창고 31.5㎡ 일부가 목록 1 밖 북측 인접 타 지상에 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 이용상태는 창고입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 635,278원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김정연 | 20,000,000원 | 12,435,722원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 채권 20,000,000원 가운데 12,435,722원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 7,564,278원입니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 13,071,000원 | 12,435,722원 | 7,564,278원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 10,456,800원 | 9,868,578원 | 10,131,422원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 8,365,440원 | 7,814,862원 | 12,185,138원 | 0원 |
배당구조만 보면 유찰이 추가되어도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당은 커집니다. 이 사건에서 추가 유찰 여부보다 더 중요한 판단 요소는 토지의 실제 출입 가능성, 경계, 소재불명 건물과 타 지상에 걸친 창고의 처리 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신니면 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 농가주택·농경지·임야 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 불가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 413㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 54,000원/㎡입니다.
- 건물. 감정상 이용상태는 창고이며, 부속건물은 흙벽돌조 스레트지붕 단층 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 도로 확인. 지적도상 북측 약 2미터 도로 접면과 실제 현황 맹지의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 차량 진입 확인. 감정평가상 차량 접근 불가능하므로 실제 출입 방식과 이용 가능성을 확인하세요.
- 경계 확인. 창고 31.5㎡ 일부가 북측 인접 타 지상에 소재하므로 토지 경계와 건물 위치를 확인하세요.
- 소재불명 건물 확인. 주택 59.9㎡가 소재불명으로 기재되어 있으므로 현존 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 매각 대상과 현황을 원문과 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 2015년 근저당 말소, 2018년 가압류, 2025년 경매개시결정을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 권리만 보면 부담이 작습니다. 기존 근저당은 이미 말소됐고, 기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실물 조건은 정반대입니다. 현황 맹지, 차량 접근 불가, 주택 59.9㎡ 소재불명, 창고 31.5㎡ 일부 타 지상 소재가 한꺼번에 겹칩니다.
최저가는 13,071,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 어떻게 출입하고, 어디까지가 매각 토지이며, 현존 건물과 타 지상에 걸친 건물을 어떻게 이용할 수 있는지입니다. 권리 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 4회 유찰의 이유를 가격보다 물건 자체에서 먼저 찾아야 하는 사건입니다.
