/ 20,424,000원
청주지방법원 2025타경1678. 충주시 신니면 용원리 129 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대지 413㎡이고, 감정 당시 건물은 창고로 이용 중이었습니다. 현재 소유자는 김대현·김도원으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2025년 7월 16일 망 김점숙의 상속재산 파산관재인 변호사 김정호가 청산을 위한 형식적경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2015년 설정된 제일신용협동조합 근저당권 9,100,000원은 2020년 8월 28일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 말소기준은 2018년 4월 5일 김정연의 가압류 20,000,000원이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기순위가 아니라 도로 접근성과 실제 건물의 위치·존재 여부에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1678 (청산을 위한 형식적경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 용원리 129 · 충청북도 충주시 신니면 장고개2길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 413㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 공시지가 54,000원/㎡ |
| 소유자 | 김대현 2분의 1 · 김도원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 31,913,000원 / 20,424,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청인 / 청구액 | 망 김점숙의 상속재산 파산관재인 변호사 김정호 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소 이력은 원본 대조
임차인 없음. 대항력 또는 우선변제권을 주장하는 임차인이 없으며, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2018년 4월 5일 갑구 7번 가압류가 말소기준이고, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64% 할인보다 현황 정상화 가능성이 먼저
현재 최저매각가는 20,424,000원으로 감정가 31,913,000원의 64%입니다. 한 차례 더 유찰되면 16,339,200원, 네 번째 유찰 구간은 13,071,360원입니다. 그러나 이 비율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 실제 이용과 도로 조건, 건물의 존재·경계 문제가 정상화될 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 20,424,000원 | 64% | 9,443,632원 |
| 3회 유찰 시 | 16,339,200원 | 51.2% | 13,454,906원 |
| 4회 유찰 시 | 13,071,360원 | 40.96% | 16,663,924원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 767,632원 |
| 1. 근저당 · 제일신용협동조합 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 가압류 · 김정연 | 20,000,000원 | 10,556,368원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 합계 29,100,000원 중 19,656,368원이 배당되고 9,443,632원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신니면 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 농가주택·농경지·임야 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 불가능합니다. 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 당시 창고로 이용 중이며 별도 설비는 없습니다. 부속건물은 흙벽돌조 스레트지붕 단층 구조입니다.
- 도로. 토지자료에는 세로한면(가)으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서상 지적도 북측 약 2미터 도로에 접할 뿐 현황은 맹지입니다.
- 토지. 대 413㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 54,000원/㎡입니다.
- 규제. 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리 관련 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌지역 창고 이용 물건에 차량 접근 불가와 건물 현황 불일치가 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통행 가능 여부. 북측 약 2미터 도로의 실제 위치·폭·소유관계와 보행 및 차량 통행 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현황측량. 창고 31.5㎡ 중 어느 부분이 인접 토지에 걸쳐 있는지 경계측량으로 특정하고, 인접 토지 소유자와의 정리 가능성을 확인하세요.
- 소재불명 건물. 등기된 단층주택 59.9㎡의 멸실 여부와 건축물대장·등기 정리 필요성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위가 현장에 존재하는 구조물과 일치하는지 매각물건명세서·감정평가서·등기부를 대조하세요.
- 근저당 말소 확인. 2015년 제일신용협동조합 근저당의 2020년 말소등기와 예상배당표의 반영 차이를 배당표 원본에서 확인하세요.
- 점유 상태. 임차인은 없지만 현재 창고 이용자와 내부 적치물, 인도 대상과 명도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 스레트지붕 상태. 흙벽돌조 스레트지붕 창고의 노후 상태와 유지·철거 필요성을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율보다 통행 확보, 경계 정리, 등기·현황 정리에 필요한 부담을 먼저 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 권리표만 보면 단순합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 부동산 자체는 단순하지 않습니다. 지적도상 도로와 실제 통행 상태가 다르고, 차량 접근은 불가능하며, 등기된 주택은 보이지 않고 창고 일부는 타인 토지 위에 있습니다.
최저가 20,424,000원은 감정가의 64%지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 통행권과 경계, 소재불명 건물의 등기 정리, 창고의 월경 부분을 실제로 해결할 수 있는지가 낙찰가보다 중요합니다. 권리는 단순하지만 물건은 복잡하고, 인수는 없지만 환금성 위험은 큽니다. 현황측량과 도로·경계 확인이 끝나기 전에는 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.