청주지방법원 2025타경1760. 충북 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 건물의 공부상 용도는 의원이지만 현황은 스터디카페이며, 인접한 302호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 소유자는 유한회사씨앤케이이고, 경매신청 채권자는 전주성가신용협동조합입니다. 신청채권액은 109,160,648원입니다.

처음 눈에 들어오는 것은 큰 폭의 가격 하락입니다. 감정가 260,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가 85,197,000원이 되었습니다. 다만 이는 감정평가액 대비 하락률이지 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 상업용 근린시설은 임대수요, 용도, 공간 분리 가능성, 실제 점유관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 특히 301호만 취득해 독립적으로 사용할 수 있는지가 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전을 함께 확인

등기에는 과거 전북은행 명의의 근저당권과 그 말소, 이후 전주성가신용협동조합 명의의 근저당권 설정 및 채권이전 내역이 이어집니다. 경매개시결정일은 2025.07.23이며, 이를 기준으로 하는 권리 정리와 별도로 2019.09.17 설정된 을구 7번 근저당권의 효력을 대조할 필요가 있습니다.

과거 전북은행의 을구 1번·2번 근저당권은 2019.01.04 말소등기가, 을구 5번 근저당권은 2019.09.17 말소등기가 기재되어 있습니다. 이들 과거 권리와 달리 을구 7번의 현재 효력이 임차인 대항력 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판단과 배당배제 신청

실제 임차인 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 점유관계이며, 보증금은 기재 금액인 2,000원을 그대로 적용했습니다. 계약서 원본 및 점유·대항력 요건 확인이 필요합니다.

임차인 최진현의 전입일은 2024.06.27, 배당요구일은 2025.10.22입니다. 전입일은 경매개시결정일인 2025.07.23보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 기재되어 있지만, 전입일보다 앞선 2019년 근저당권이 유효한지에 따라 매수인에 대한 대항력 판단은 달라질 수 있습니다. 또한 근린시설의 점유관계이므로 전입 기재만이 아니라 적용되는 임대차 보호 법률과 실제 점유·사용 형태도 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰은 할인 근거가 아니다

현재 최저매각가는 85,197,000원으로 감정가 260,000,000원의 약 32.77%입니다. 가격이 상당히 낮아진 것은 사실이지만, 이 수치는 과거 감정가와의 비교입니다. 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 최근 실거래가를 확인하지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

회차별 매각가는 제시된 시나리오이며 실제 차회 최저매각가격이나 매각기일을 확정하는 값은 아닙니다. 실질취득액은 보증금 2,000원의 전액 인수를 가정한 단순 합계로, 취득세·명도비·공간 분리 공사비 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당 — 소유자 잔여금 계산은 재검증 필요

현재 최저가인 85,197,000원을 매각가격으로 가정한 단순 배당 계산에는 집행비용 1,933,546원, 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 83,263,454원이 표시됩니다. 그러나 실제 신청채권액 109,160,648원과 근저당권 설정·승계 이력이 존재하므로 채권자 배당이 0원이고 매각대금 대부분이 소유자에게 돌아간다는 결과를 신뢰할 수 없습니다.

위 금액은 단순 계산 결과를 검토 목적으로 표시한 것이며 실제 법원 배당예정표가 아닙니다. 소유자 잔여금은 채권자 배당 누락 가능성 때문에 확정적인 예상 잔여금으로 사용할 수 없습니다. 당해세·다른 우선채권·임차인의 우선변제 여부 등도 미확정입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 영무예다음2차아파트 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있습니다. 남동측과 남서측은 약 14m 포장도로에 접하고, 북서측은 약 8m 보행자도로에 접합니다.
• 건물 구조. 라멘구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 복합판넬 및 돌붙임, 내벽은 페인팅·타일·인테리어 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 의원이나 현황은 스터디카페입니다. 인접 302호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 호실별 독립성과 사용관계 확인이 필요합니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 사다리형 평지입니다. 토지 전체 면적은 867.4㎡이고, 공시지가 표시는 1,095,000원/㎡입니다. 해당 면적은 301호 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축 및 공부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 302호와의 벽체 미구분 이용 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설의 환금성은 영업·임대수요와 독립 이용 가능성에 영향을 받습니다. 최근 비교 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2019.09.17 을구 7번 근저당권과 2026.02.06 근저당권 이전등기를 확인하고 실제 말소기준권리 및 매각으로 소멸하는 권리를 확정해야 합니다.
• 최진현 임차권 확인. 전입일 2024.06.27, 보증금 기재액 2,000원, 배당요구일 2025.10.22를 임대차계약서 및 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 배당배제신청 처리. 2026.03.16 접수된 신청의 처리 결과와 임차인 배당·인수에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 보증금 단위 검증. 보증금 2,000원의 실제 계약금액과 기재 단위를 확인해야 합니다. 확정되지 않은 인수액을 근거로 자금계획을 세우지 않아야 합니다.
• 301호·302호 경계. 벽체 복원 가능성, 전기·수도·소방시설의 독립성, 출입구와 실제 사용범위 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부상 의원·현황 스터디카페. 용도 적합성, 용도변경 필요 여부 및 소방·영업 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 목적물 전부를 점유하는 임차인과 실제 영업 주체를 확인하고, 인도·명도와 공간 분리 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 301호 또는 유사 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 확인한 다음 입찰 상한을 결정해야 합니다. 감정가 대비 32.77%는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
• 배당 재계산. 신청채권액 109,160,648원과 근저당권 승계 관계가 단순 배당표에 반영되지 않은 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 33% ≠ 시세의 33%”

음성 베누스빌딩 301호는 감정가 260,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가 85,197,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 가격이 낮아졌다는 사실만으로 좋은 경매물건이라고 볼 수는 없습니다.

전입된 임차인 최진현의 권리, 선순위 근저당권과 그 이전등기의 관계, 302호와 벽체 없이 하나의 공간으로 이용 중인 현황을 함께 확인해야 합니다. 특히 임차보증금 2,000원의 인수를 가정한 실질취득액 85,199,000원은 실제 보증금과 인수관계가 확인되기 전까지 잠정적인 계산값에 불과합니다. 현재 배당계산 역시 신청채권자의 배당을 반영하지 못한 것으로 보여 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

결론은 가격 매력보다 권리·사용 리스크가 앞서는 D등급 검토 물건입니다. 감정가 대비 큰 낙폭을 근거로 입찰하기보다 말소기준권리 확인, 임차인 권리 확정, 301·302호 공간 분리 검토, 실제 시세 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.