청주지방법원 2025타경1760. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 3층 301호의 근린시설입니다. 감정가 260,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 106,496,000원입니다. 겉으로는 가격이 크게 내려온 물건이지만, 권리와 현황을 함께 보면 주의할 부분이 분명합니다. 임차인 최진현은 목적물 전부를 점유하고 2024.06.27 전입했으며, 말소기준으로 정리된 2025.07.23 임의경매개시결정보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.

보증금은 2,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있어 예상배당에서는 0원, 매수인 인수액은 2,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 106,496,000원에 인수액 2,000원을 더한 106,498,000원입니다. 인수액 자체는 작지만, 대항력 임차인이 실제 점유 중인 구조라는 점은 명도·점유확인 단계에서 별도로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다

등기상 과거 전북은행 근저당들은 말소 처리됐고, 2019.09.17 전주성가신용협동조합의 근저당 설정 뒤 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 제공된 권리정리에서는 2025.07.23 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고 있습니다.

임차인 최진현의 전입일은 2024.06.27로 그보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서·현황조사 기준으로 대항력 있음이며, 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당요구는 2025.10.22 접수됐지만, 예상배당에서는 임차인에게 배당되지 않고 보증금 2,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가 106,496,000원은 감정가 260,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 85,196,800원, 6회 유찰 시 68,157,440원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,496,000원 가정)

현재 계산에서는 임차인 최진현의 보증금 2,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 109,160,648원이나 회차별 예상에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위·채권계산서는 입찰 전 법원 원본과 대조할 필요가 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영무예다음2차아파트 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
• 이용현황. 3층 301호는 인접 302호와 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부상 용도는 의원, 현황은 스터디카페입니다.
• 건물. 라멘구조 스라브지붕 3층 건물의 3층 301호이며, 복합판넬·돌붙임 외벽, 페인팅·타일·인테리어 내벽, 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측 약 14m 포장도로에 접하고 북서측 약 8m 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 대지 867.4㎡, 평지·사다리형·상업용이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인. 최진현의 전입일 2024.06.27이 말소기준 2025.07.23보다 빠릅니다. 보증금 2,000원은 매수인 인수로 계산합니다.
• 배당배제신청. 2026.03.16 케이씨유엔피엘대부주식회사의 최진현 배당배제신청이 접수돼 있습니다. 배당기준과 임차인 지위는 원문을 대조해야 합니다.
• 301·302호 경계. 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 실제 경계, 독립 출입, 전기·수도·소방설비 분리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도·영업현황. 공부상 의원, 현황 스터디카페입니다. 인수 후 동일 이용이 가능한지 관련 인허가·영업 조건을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 106,496,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 임대료·공실·상가 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 청구액 109,160,648원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원이 함께 제시돼 있으므로 배당요구·채권계산서·등기 원본을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “유찰 4회보다 점유·구획이 더 중요하다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 260,000,000원에서 최저가 106,496,000원까지 내려온 4회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 보수적으로 잡아야 합니다. 최진현은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금 2,000원이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 301호와 302호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있으며, 공부상 의원과 현황 스터디카페라는 이용 차이도 있습니다.

실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 106,496,000원이라는 숫자 자체가 아니라, 임차인 점유와 302호 일체사용 상태를 실제로 해소·관리할 수 있는지입니다. 권리·현황 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 주의형 근린시설로 보는 것이 맞습니다.