166,400,000원
청주지방법원 2025타경1760. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 3층 301호로, 공부상 용도는 의원이고 감정 당시에는 인접한 302호와 함께 스터디카페로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 260,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다.
권리관계만 보면 매수인이 보증금이나 근저당채무를 이어받는 구조는 아닙니다. 하지만 이 물건은 권리보다 호실의 물리적 독립성과 점유관계가 더 중요합니다. 301호와 302호 사이에 벽체 구분이 없으므로 낙찰 후 301호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 출입·설비·내부 동선이 어떻게 구성되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 제3층 제301호 도로명: 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 의원 · 현황 스터디카페 · 인접 302호와 일체 이용 |
| 건물 | 라멘구조 스라브지붕 3층 건물 중 3층 301호 · 승강기·소화전·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 109,160,648원 근저당권 승계인: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2016.06.14. 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 2019.09.17. 전주성가신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 132,000,000원의 근저당권은 2026.02.06. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 | 목적물 전부 | 2024.06.27 | 20,000,000원 | 2025.10.22 요구 완료 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 필요 | 0원 |
최진현의 전입일은 2024.06.27.로 말소기준일인 2016.06.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 미배당액도 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 64%가 곧 시세할인은 아니다
감정가 260,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 166,400,000원입니다. 감정가와의 차이는 93,600,000원이고, 현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 없어 권리상 실질취득액 역시 166,400,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 2,248,729,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 2,281,543,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 106,496,000원 | 104,205,056원 | 2,307,794,944원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 부담하는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 996,000,000원 | 163,270,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 2,412,000,000원이고, 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 163,270,400원입니다. 미배당 채권은 2,248,729,600원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 109,160,648원도 이 시나리오에서는 배당되지 않는 것으로 산정됩니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 의원이나 현황은 스터디카페이며, 인접 302호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 영무예다음2차아파트 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 14m의 포장도로, 북서측으로 폭 약 8m의 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 867.4㎡의 평지·사다리형 상업용 건부지이며, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함되며 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 용도와 현재 이용업종은 다릅니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 302호와 통합 이용 중이므로, 독립 임대 가능 여부와 내부 복구범위에 따라 실제 수요와 매각 용이성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 경계 확인. 집합건축물대장·도면과 현장을 대조해 301호와 302호의 법적·물리적 경계, 전용 출입구와 내부 동선을 확인하세요.
- 분리 복구 가능성. 벽체를 다시 설치할 경우 필요한 공사범위, 소방·전기·냉난방·급배수 설비의 분리 가능 여부를 확인하세요.
- 302호 관계 확인. 302호의 소유·점유관계와 현재 스터디카페 운영범위를 확인해 301호만의 인도와 독립 사용이 가능한지 점검하세요.
- 임차인 명도. 최진현은 대항력은 없지만 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 배당배제신청 확인. 2026.03.18. 접수된 최진현에 대한 배당배제신청의 내용과 처리 결과를 매각기록에서 확인하세요.
- 용도·영업 확인. 공부상 의원과 현황 스터디카페의 차이를 확인하고, 향후 계획한 업종의 인허가·소방·건축 기준 충족 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 주변 근린시설의 실제 임대료·공실·거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·도면을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명이 있고 매수인 인수액은 0원이므로, 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 현재 최저가 기준으로는 166,400,000원입니다. 채권자의 미배당액이 2,248,729,600원에 이르더라도 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 입찰 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 301호는 302호와 벽체 없이 하나의 스터디카페로 이용되고 있고, 공부상 용도는 의원입니다. 따라서 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 301호만의 독립 사용 가능성, 점유 인도, 분리 공사비와 실제 근린시설 가치입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수입니다.